2018保利达惠州江北项目产品定位思考 73P复习课程.pptVIP

——惠城市场供需趋势小结 惠城区市场自07年——10年，市场供应的主流产品均是三房，每年的占比相对相对稳定。两房产品的占比在逐年增加，成为市场仅次于三房的主力产品。 四房及以上大平面产品、别墅产品的套数与面积占比在供需两端均呈现微量下滑的趋势 【从整体市场供需发展趋势的角度出发，市场需求最大的是三房， 其次为两房，四房及以上大平面产品有微量下滑的趋势。 2010年江北片区总供应套数6616套，总供应面积63.4万㎡。总成交面积4301套，总成交面积40.6万㎡。 根据2010年江北市场的供应与销售的情况，可以看到片区内主要供应与需求户型均为100—120㎡与120—144㎡面积段的三房产品为主，合计近五成半，其次为60—80㎡及80—100㎡。144㎡以上的大户型供应较少，约占16%。 【江北片区的主流需求面积段较整个惠城区的面积段大，但主流供需的户型仍为三房，其次为两房与四房。 2010年江北片区主流供需产品 2 ——市场供需趋势对本案产品的启示 【以市场需求量最大的主流产品为开发的方向，将能有利于规避未 来市场的风险，因此从惠城整体市场及江北片区整体供需趋势的角 度出发： 本案户型初步研判：一期作为项目首次入市的产品，需保证较快的销售速度，建议以市场主流的三房为主，搭配部分两房、四房及复式产品 如何定位产品，通过一期建立起项目整体豪宅形象 1、随大势 2、借热点 借鉴近期市场热点项目户型 一期产品定位 万科城 中信水岸城一期——3次开盘，销售480套，销售率87% 基础资料 位置：东江新城 规模：总建153万㎡ 容积率：2.3 建筑类型：高层 首次开盘：2010年10月1日 总推售套数：550套 总销售套数：480套 整体均价：5800元/㎡ 销售成功分析 一线西枝江江景 +超大规模社区 +中信品牌号召力 +满足中产阶级的购买力 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 6栋 7栋 万科城 珑湖湾一期——2次开盘，劲销近6亿 一期 二期 基础资料 位置：惠沙堤二路 规模：总建27.6万㎡ 容积率：2.0 建筑类型：别墅、小高层、高层 首次开盘时间：2011年1月1日 整体均价：8500元/㎡ 形象定位：世界级中央湖湾别墅区 主力户型：130—150㎡占30%，其次为120—130㎡占24.4%，110-120㎡占21.1% 销售成功因素分析 因素一：金山湖、西枝江双水景，自然资源极为优越 因素二：创新性产品，南北通透、赠送入户花园及内庭院 因素三：高端形象展示，满足惠州高端置业客户身份需求 因素四：五星级会所，五星级的后勤服务 中信水岸城与珑湖湾位置较为接近，珑湖湾资源与市政配套资源优于水岸城，而中信地产品牌远超方直地产，但珑湖湾却以超出水岸城近3000元的价格，且销售速度快于水岸城； 产品方面，水岸城以84—120㎡经济居家型的两房三房为主，而珑湖湾则以110—150㎡的舒适型三房、四房为主，珑湖湾的豪宅居氛围更加纯粹； 从珑湖湾与水岸城的销售比较，对惠城区豪宅客户进行分析，发现惠城豪宅客户对于价格的敏感度较低，但对于居住纯粹度、项目形象及配套有较高的要求。 本案户型二次修正：项目的拥有惠城最佳的一线江景，自然资源超越水岸城，媲美珑湖湾，具备打造惠州顶级豪宅的基本素质。户型产品建议以舒适型三房、四房的大户型为主，打造纯粹的高端居住社区，满足市场高端自住客户需求。 ——借鉴热点项目对本案产品的启示 ——户型定位推导总结 目前市场的主流产品三房的面积段在115—122㎡，两房在77—87㎡，四房在155㎡以下。建议本案以市场主流的三房搭配部分四房及顶层penHouse产品入市，在市场主流面积段基础上适当增加10%—20%，提高其舒适度； 市场平面产品的面积在缩小的同时，功能正在多样化。同面积多功能化及少面积同功能是创新的方向；本案在户型设计方面需吸取最新的户型创新方向，建议户户带入户花园，增加赠送面积； 外立面、园林及部分产品需增加豪宅符号，提高市场的关注度。 ——一期产品的面积段建议 平面产品的面积段建议 各户型面积段市场定位分析图 以上面积段均为可售的建筑面积； 各产品的组合策略 主要以舒适型的面积段为主，适当增加进深与开间，提高舒适度； 兼顾部分居家型产品，扩大客户面 平面产品的面积段建议 面积赠送方式需设计院参照最新民用建筑设计规范； ——各类面积段的配比建议 各类型产品的面积占比确定 由于项目涉及三房、四房及复式产品，因此从07年—10年的总成交统计中抽出这三种产品作为统计主体进行比例统计 07年—10年成交面积占比，三房为65.16%，四房为28.28%，复式为6.56%%。 【对本案的启示： 考虑到豪宅项目需适当提高各类产品的舒适度，建议三房的比例建议为：5