2009五亭龙国际玩具礼品城四期地块产品定位报告50p资料教程.pptVIP

五亭龙国际玩具礼品城 四期产品定位报告;交通状况;城市交通;面积与人口;项目优势;经济发展状况;三产比例;居民可支配收入及在岗职工收入;宏观市场总结;;投资概况;08年中小套型住宅投资情况;1、09年显现出由供不应求到供大于求的转折点，分析为08年市场萎缩，需求量不足所致。 2、08年至09年一季度，商品房去化放缓。但从09年二季度开始扬州房市迅速回暖。 3、从本次调研情况看，09年扬州住宅市场上，无论自住需求、还是投资需求均表现活跃，导致市场重现供不应求的局面。;市场价格走势;商业供销;市场特征总结;未来市场走势预判;市场产品分类分析;商业物业;商业物业小结;项目 名称;扬州市场的酒店式公寓供应量不大、品质不高，部分项目名不符实，无论在管理、服务、档次上都较一般，实质上仅可称为小户型公寓楼。 从所调研的几个酒店式公寓的销售或入驻情况均较理想。原因分析：1、近年扬州房价有较大上扬，部分年轻住户考虑购入过渡性、低总价的小户型；2、扬州方式的投资行为在增多。 面积集中在35-60㎡区间，其中35-50㎡的户型去化较为理想，主流售价在5000-6000左右（除个别高端物业），目前的总价水平主要在18-36万范围内。考虑扬州市区目前的精装小户型租金水平大约为：800-900（装修较旧）；1000-1300（装修较新）。可以得出扬州市区的小户型公寓具相当投资价值的论点。 根据调研情况，购买酒店式公寓的多为投资性客户，该类客户比例约占到70%以上。;小户型公寓（住宅性质）;专业市场类;从扬州专业市场现状看，有特色、有产业支撑、有稳定需求的专业市场更易生存！;礼品专业市场的支撑;项目 名称;项目周边商业，以沿街底商为主，主力面积集中在50-100㎡区间，一层层高在4.2-4.8米之间，销售价格水平集中在5000-14800元/㎡之间，租金水平集中在20-35元/㎡·月之间，目前经营状况一般，商业主要以餐饮、超市、药店、金融通信服务等生活配套为主； 项目以满足周边消费人群餐饮、休闲、娱乐等需求为主，可突出经营特色吸引区域内的消费群体；其次可适当提供生活配套服务，满足项目周边居住人群需求。;住宅类物业小结;;项目周边分析;项目区域发展及规划;地块价值分析;项目综合分析;项目总体定位;序号;宗地基本指标： 占地面积：24800㎡；总建：66910㎡；容积率：2.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。;分析如下： 对项目区域及相似物业的第三层商铺售价和小户型公寓价格进行比较；;;目前，扬州市的精装酒店式公寓多为平层，若本案亦推出平层产品，势必加剧细分市场的竞争。;产品配比建议;项目专业市场定位;以生活配套业态、市场配套业态为主，同时引入部分目的性消费的业态，辐射周边区域的消费群体，满足周边人群餐饮、休闲、娱乐、生活配套等需求； 档次：中档、中高档；;项目SOHO定位;客户分析;商业客户定位;公寓客户定位