2018年5月广东惠州豪宅发展研究报告（63页）教学案例.pptVIP

世 联 地 产 2011年5月;深圳的豪宅发展之路：深圳拥有完整的山、海、湖资源，深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程;03-05年，惠州还缺乏对豪宅概念的理解，大多数人认为别墅就是豪宅，对景观、地段、资源的占有没有明确的概念；;惠州豪宅发展历程：第一阶段——别墅就是豪宅;惠州豪宅发展历程：第一阶段——别墅就是豪宅;惠州豪宅发展历程：第一阶段——别墅就是豪宅;随着城市的发展，客户对豪宅的认识不断成熟，生活水平日益提高，更多的客户开始为资源买单；因此出现了大量资源型豪宅;惠州豪宅发展历程：第二阶段——资源造就豪宅;惠州豪宅发展历程：第二阶段——资源造就豪宅;惠州豪宅发展历程：第二阶段——资源造就豪宅;惠州豪宅发展历程：第二阶段——资源造就豪宅;城市化氛围日益浓厚，老城区商业以及配套发展趋于成熟，客户开始为地段买单，因此出现了城市型豪宅的趋势;惠州豪宅发展历程：第三阶段——城市型豪宅;惠州豪宅发展历程：第三阶段——城市型豪宅;在豪宅的发展之路上， 我们的城市已经走过了别墅就是豪、资源就是豪阶段，正在处于城市中心区域占有阶段。 同时正在向着第四阶段的城市新区开发阶段过渡。;惠州客户演变过程;早期的别墅豪宅项目均已深圳客户为主，目的自住少数，主要偏投资，惠州本地客户的比例少数;早期的高层豪宅项目深圳客户仍然占据一定比例，但主力群体以本地高端客户为主；;他们购房目的主要关注于，身份档次、投资保值、优良的环境以及配套；;帝景湾成交客户组成;客户主要以本地客户为主，且年龄层次偏中青年，主要以自住为目的，投资占少数；;惠州发展历程及未来展望;数据来源:惠州统计信息公众网;进入04年后，惠州经济长期保持10%以上的增长率，社会经济发展迅速；而惠州房地产市场也在05年开始进入稳定快速增长期；08年又是一个增长高峰； 人均可支配收入、社会消费品零售总额均保持强劲增长势头。2010年通货膨胀，市场受到了调控的影响，增长率环比有所下降，但市场购买力仍存在上涨市场空间。;;视角2——城市交通：到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条高速公路及厦深高速铁路组成高速网络，与广州、深圳、厦门等国内大中城市交通将更加便利。;未来区域内外轨道交通的建成，惠州内部将进一步整合，外部深莞惠一体化会进一步加快。;三环路：贯穿而过，连接河南岸及江北区域（全线已贯通）;视角3——土地人口：2003年撤市合区，惠州行政区划面积发生较大调整，尤其是惠城区面积得到较大幅度的扩张。;视角3——土地人口：规划区内人口规模和建设用地规模呈现大幅度增长趋势;惠城户籍人口的增长高于人口增长，主要是因为第三产业的增长，带来的高素质人才的加入； 目前从绝对数量来说，惠州人口增速对房地产市场增长支撑极为有限;视角4——产业发展：惠州市规划提升第三产业比例，将引入大量高新服务业;中心镇经济板块;;2010年惠州房地产新开工面积为1322.27万平米，与去年同期相比有大幅上升，上升幅度是239.92%；竣工面积为564.59万平米，同比去年增幅为27.64%，同时10年新开工面积与竣工面积比为2.34：1。;11年惠州商品房累计销售均价为4961元/平米，与去年相比增长了16.3%，增长速度明显加快。;市场成交量表现： 1、11年价格维持在较高位，预计12年均价将突破7000元/平米， 2、受到政策的影响，11年的签约面积存在波动，但浮动不打；成交均价仍然保持稳步上涨；;市场存量影响： 1、09年之前，惠州市场存量维持在300万平米以上，且产品面积偏大质量价差价格偏低，对新推售大盘造成挤压； 2、10年市场存量急剧缩减，导致市场均价居高不下，同时新盘推售压力减小。;市场供求关系： 1、从09年7月开始，市场供应出现不足，主要是因为08年市场环境影响了大量的房地产投资决策，对市场影响在09年出现； 2、10年中旬市场供求基本达到平衡，然而年底出现需求高峰；说明市场上潜在需求量巨大；;小结;需求小结： 1、惠州早期的项目均已“量大就是美”为概念；大量的开发，迅速的走量，出现供过于求的局面，因此价格增长速度较为缓慢，缺乏质的变化； 2、自09、10年开始成交量与推售量基本趋于持平，说明需求量大大增加，刚性需求强烈，惠州购房水平提高； 3、随着城市的不断发展，GDP不断增长，慢慢会出现供小于求的趋势，那是房地产市场将处于精品化阶段，城市中将会有明显的富人区、中产区、白领区的圈层划分；;惠州市场豪宅版块分析;惠城按照城市规划分为8大板块;白鹭湖,06年,别墅/洋房;从项目价值来看，以江北为中心的豪宅化进程已开始，城市价值逐步在项目价格上体现; 价格：8000-10000;现阶段的热点豪宅分布主线，是由江北滨江线到东平，沿新开河到金山湖；;未来城市发展的分析：富人区域板块、中产阶层板块、白领区域板块;项目