2018郑州元通轻纺城项目策划报告89p复习课程.pptVIP

本项目 大厨房市场 花卉市场 建材市场 农贸市场 规划地铁站 货运西站 纺织大世界 规划客运站 本项目位置示意图 本地块位于郑州市中原区须水镇，用地四至关系为：东临郑州市西四环，南临郑上路，西临须水河，北至郑州至西安高速铁路客运专线。 本项目位置关系示意图 在规划建设地块中，东南侧部分为即将拆迁的少量居民房和厂房，南侧为即将拆迁的须水镇集贸市场，西侧是须水河。位置在现阶段的依托度差。 本项目所处位置 经济技术指标: 本项目规划一期总用地面积约419亩，除国家棉花纺织品质检中心和网通公司也占用部分用地外，现有建筑将全部推倒重建。 占地面积：22.7万方 总建筑面积：90万方 容积率3.2 建筑密度：62% 本项目现状: 本项目在2年前部分建成投入使用，但是用于政府配合度的不足，招商失败，造成目前项目经营上的困局。整个市场基本上处于无人问津状态。 项目SWOT分析 优势分析 （Strength）： 交通便利：项目地处郑州西大门，北靠连霍高速，西接绕城高速，东临客运站、货运站、规划地铁站约500米 品牌知名度：锦艺集团在郑州本地已经形成良好的品牌效应。 项目不论外部还是内部优势都不明显，从本项目来看，其优势要独立支撑大体量的商业设施还有一定难度。 劣势分析（Weakness）： 周边环境较差：周边尚不成熟。 位置较偏：位于西4环外，距离市区有一定距离。 配 套 差：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远。 容积率高：容积率3.2，对于一个商业市场是非常难以规划的。 人气不足：区域人气差，对于商业是非常的不利。 认知度差：区域市场认知度不够，郑州市民对于此区域的认识 就是工业园。 消费力有限：周边居民整体层次不高，消费力有限。 项目SWOT分析 机会分析 （Opportunity）： 对于住宅的调控，可能促进商业市场的投入。 大体量商业可能更容易形成聚集效应 威胁分析（Threat）： 人为迁移纺织大世界，能否在本项目内存活还不确定。 体量大，投入多，容易造成资金积压。 项目SWOT分析 结论： 项目周边环境还不成熟，商业无充足的市场支撑。且项目自身经济指标具有较大的限制性。我们建议此地块近2年作为公司储备用地，暂时不开发。 PART2: 结合市场及项目自身情况来看，条件尚未臻完善，开发风险较大，不能采用普通常规的开发模式，面对此种情况我们如何应对 ？ 如果需要在近期开发此地块，必须要以下几个方面来全面配合: A: 准确找到合适的业态。 B：在产品定位上拔高，挣脱出本地专业市场的局限，打造 全新的专业主题模式。 C：需要合理的产品规划。 D: 需要郑州市政府的大力支持。 1：适合的本项目定位，才能最大化地获得市场的 认同。获得各方面的支持。 2：如果产品还是停留在一般专业市场的常规思维， 我们也就将与目前郑州经营困难的市场遇到同 样问题。 3：在本项目，我们必须跳脱出郑州的局限，把视野 投向整个中原地区，以大体量、大辐射的概念打造 本项目。 我们同时从市场及发展的角度来审视我们最需要解决的问题。 4：在发展中，市场需要的功能不仅仅局限于买、卖。 需要更多的符合现代市场的功能组合。 5：从产品规划来看，产品的规划成败会直接影响未 来的销售，所以适合当地市场、政府预期的规划 是不可或缺的。 4：纵观大体量商业项目都有政府的大力支持，且项 目外部和内部的的情况都有挑战性。政府的支 持更是至关重要。 所以，能够满足4个方面的配合要求，是我们项目能够顺利推进的关键！ 在市场竞争中小商品市场、轻纺类、皮具、家具建材、五金机电、物流等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场 Text 需求 产业集群 政府规划 行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型 产业不易老化 小商品市场 轻纺类 皮具、家具建材 五金机电 物流 准确找到合适的业态 整合、提高、发展全面提升郑州的轻纺地位！ 1：郑州本身具有良好轻纺工业的基础 2：郑州本身轻纺类市场层次不高，处于较为较低阶段 3：市场老化，硬件设施落后，跟不上发展 4：政府的规划，纺织大世界或会迁入 5：郑州作为省会城市，具备区域辐射的优势 6：轻纺类属于快速消费品，市场潜力大 所以我们选择轻纺类作为我们的业态方向。 准确找到合适的业态 怎样提高项目知名度? 按照常规方式，本项目走不出自己的天地，只有跳脱出当地市场的常规形式，通过轻纺行业及专业市场的发展分析才能正确找到方向。 轻纺大国而非轻纺强国—粗放型增长，缺少技术含量、品牌优势以及销售渠道。 问题 国家促进轻纺工业发展 ，