2018天津惠升置业·芦花庄园二期营销执行报告82p资料教程.pptVIP

谨呈：惠升置业·天津市富士房地产开发有限公司;低密度别墅市场竞争依然激烈;根据天津别墅市场的发展状态和趋势，就天津别墅市场现存量和未来市场存量，分为“4大别墅”版块模式，即：;区域;玛歌庄园;中心城区版块概况; 中心城区别墅板块;目前环城城区内形成： 东丽湖板块、 津南板块、 西青板块：; 环城版块别墅区;蓟县别墅版块;郊县版块别墅区;中新生态城版块;滨海版块别墅区;天津市场别墅产品经过近两年的建设发展，已形成了四大成熟版块，其中：中心城区为市场中的价格标杆，滨海版块继环城版块成为了市场新的发展焦点区域； “禁墅令”等相关政策的出台，别墅产品在未来市场上将日真稀缺；然08年天津别墅市场继续放量加大，近远郊别墅大盘的上市成为市场关注新焦点；（星耀五洲、恒大金碧天下） 金融、信贷等金融政策，直接抑制高端货值的投资，同时随着天津别墅??场的逐步成熟，客户购买逐渐回归理性，造成天津别墅市场成交疲软；;第 二篇【项目价值研究】;中新生态城;芦花庄园;中新生态城;芦花庄园分为南、北岛开发，总占地面积为4500亩； 规划开发周期与中新生态城开发周期同步，约为8-10年左右； 先期开发南岛，占地30万平米，规划总建面157883.47平米； 南岛共分五期开发，其产品规划各有不同;总建面：28036.29平米 规划户数：83套 建筑形式：新亚洲风格独栋别墅 户型面积：320平米、355平米 各户赠送550-1100平米花园;区域;项目综合思考;第 三篇【竞争项目解析】;从市场分析和项目自身解析后发现，二期上市产品中的联排和双拼将成为市场竞争力最大的产品线； 同时我们分别从区域、项目距离、产品、客户以及货值进行分析得出本项目主要竞争来自滨海新区同类产品、郊县版块的度假投资型别墅产品； 竞品圈定：;位于天津滨海新区的核心区域，其总房款与本项目接近;开发商：天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司 占地面积：26万平方公里 建筑面积：15.7万平米 容积率：0.45 绿化率：45％ 交通状况：津滨高速、京津塘高速、京津塘高速二线、唐津高速、津汉公路 配套设施:冰雪世界和专业的马术俱乐部、水上乐园、垂钓、生态餐厅等 面积区间：联排210-280平米 独栋400-500平米 项目均价： 均价17000元/平方米;项目位置：东丽区东丽之光大道 开发商：天津万科房地产有限公司 占地面积：22万平米 建筑面积：6.4万平米 容积率：0.33 绿化率：40％ 配套设施：公建：663路公交、泰达公交515路、天津万科实验模范小学、运动主题公园、湿地公园、天海风水上俱乐部 面积区间：联排180-187平米 独栋230-270平米 项目均价： 联排13000元/平方米 独栋25000元/平方米 ;开发商：合生珠江房地产开发有限公司 物业类型：别墅 总占地：2万亩 一期总建筑面积：17万平方米 容积率：0.28 一期开盘时间：2004-9-15 一期入住时间：2005-6-30 位置：宝坻沿京蓟高速往蓟县方向3号出口 周边环境：地处京、津、唐三角的中心腹地，北 倚燕山、西靠首都、东临渤海。 建筑形式：坡地别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所别墅以及领袖型独岛别墅；;项目位置：东丽区东丽之光大道 开发商：深圳朗钜实业有限公司 占地面积：23.66万平米 建筑面积：10万平米 容积率：0.43 绿化率：40％ 配套设施：温泉欢乐谷、华润超市朗钜天域商业街生活超市、规划地铁2、6、7号线未来将延伸至区域内 面积区间：联排190-210平米 项目均价：均价10000元/平方米;项目位置：开发区市民广场东侧 开发商：天津万通时尚置业有限公司 建筑设计：美国 SOM 占地面积：6万平米 建筑面积：22万平米 容积率：2.8 绿化率：65％ 建筑密度：17％ 产品形态：高层精装 建筑层数：22层—28层 面积区间：平层200-430平米 跃层345平米 顶层500-900平米（带泳池） 项目均价：17500元/平米;项目位置：开发区第一大街 开发商：弘泽建设集团有限公司 占地面积：17万平米 建筑面积：20万平米 容积率：1.17 绿化率：45％ 配套设施：配有恒温恒湿系统、毛细管系统、置换新风系统、智能家居系统及灯光控制 ； 面积区间：独栋560-620平米 联排410-440平米 项目均价：均价25000元/平方米;序号;项目名称;项目名称;本项目需在上述几方面借鉴，为产品顺利销