2018中铁置业 杭州临平项目定位报告98p教学案例.pptxVIP

2011年04月14日;区域规划;地块信息;地块四至;SWOT分析;项目认知;整体政策环境;经济环境分析;经济环境分析;杭州房地产开发投资历年来都在固定资产投资总额中占比颇重，2010年达120亿，占总额的1/3.;2011年是房地产调控的高压之年，各项调控政策频出，矛头直指房产市场，抑制房价过快增长。房价过快上涨使得民生问题越来越突出，国家调控政策的决心坚决，政策松动的时间尚不能确定。;杭州市场成交;;区域市场分析;临平房市现状;临平市场成交;竞争板块;竞品分布;;竞品分析;100;竞品分析;东港花苑——刚需 优势：低单价 劣势：产品品质一般，品牌形象不高；营销不到位，销售服务未跟上 结果：销售结果欠佳;客户年龄段：25-45岁之间的中青年群体为主。 客户置业目的：刚性需求购房，当地青年成家居住需求，新临平人有所积蓄后的居住需求，杭州城东价格溢出型刚需；改善型购房，寻求生活享受和居住舒适度；投资兼自用型购房，抵制通货膨胀的压力，寻求资产保值增值。 客户职业来源：个体、私企业主、当地企业中高层为主。 客户区域来源：临平地区、周边乡镇、杭州城东及城北地区为主，也有少量来自海宁及其他外地投资者。;区域竞品客户;客户扫描;未来供应分析;地块;项目认知;;客户分析内容;;单身一族;少！;客户定位;客户地图;客户小结;典型客户画像（临平主城客户）;典型客户画像（临平客户）;典型客户画像（市区改善客户）;典型客户画像（开发区客户）;;区域品牌开发商云集，绿城、金都、金帝，这些板块的先驱者们，以高端、舒适、大盘为导向，带来了自己最新的产品理念，板块整个产品水平非常出彩！;市场定位;那么作为第一梯队的占位，我们到底可以给客户带来什么？;理念一：居住空间的成长性与延伸性;理念二：公园式情景生活;理念三：舒适便捷的配套设施;理念四：提倡和谐温馨的邻里关系（后期营销活动配合）;功能成长性 | 公园式家居环境 | 舒适配套 | 温馨邻里关系;价格定位;项目 ;项目认知;产品规划设计建议;;商业首层层高4.5米； 住宅单元均有3.6米架空层，层高均为3米 ;总体规划建议：技术指标;总体规划建议：户型配比;;由于底商临西侧的荷花路，将主出入口放在西侧荷花路，北侧的大荷路设置次出入口(人行出入口)；社区内部实现人车分流。 3#地块为11层的小高层，对离东侧河景稍远的高层楼座的视线遮挡有限，最大程度利用河道景观价值。;;;户型建议：钱塘山水130方户型，通过露台、阳台及飘窗设计增加使用空间，提高性价比;三室两厅两卫;;建议：新古典主义风格 保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。 ;园林景观建议;滨河景观带：作为本项目最大的景观资源，建议对东侧30米宽的沿河地带进行额外投入，增加植被及木栈道等，打造更为精致的滨河景观，提升项目价值。;项目南面及东面临近河道，建议利用原有沟渠，引水净化，进入社区，打造亲水型景观，提升项目景观价值，打造一大卖点。;内部组团围合：注意前后两排楼栋间的围合景观的营建，打造大面积中央庭院，局部处理成半封闭空间，打造公共休憩空间。;线条设计：道路、绿地、小广场、水系等线条采用规则化、几何化设计??明快简洁。;植物：以杭州本地乡土植物为主，以花境、地被和乔木为主，植物层次分明，契合社区整体明快的感觉。;小品：一系列现代派的艺术景观小品，彰显着人文气韵，以抽象的形体，鲜艳的色彩，不仅形成夺目的视觉艺术，更表达着对生活的热爱，对未来的无限期许。;架空层：建议层高为3.6米，将住宅底层进行架空层设计，可规避底层的销售抗性，丰富了社区内部空间层次，打造内部实用型温馨业态，使业主可拥有半公共空间的邻里场所。;阳光地下车库：结合社区人车分流的交通组织方案，打造全明阳光内庭式地下车库，将地面的自然景观延伸到地下，采光、通风状况佳。;配套设施建议;配套设施建议;配套设施建议;产品建议——高科技;产品建议——高科技;社区安防系统;第 84 页;外墙保温系统;外窗保温系统;系统可有效减弱阳光辐射和室外噪音影响;生态灭蚊机;物业服务建议;物业服务内容建议：以绿城园区服务体系为本项目物业服务内容参考蓝本;售楼处建议;精 神 堡 垒;开发策略建议;分期开发策略;整体推售原则;项目认知;经济测算;END