2018恒基重庆翔龙江畔（一期）项目营销思路106p资料教程.pptx

谨呈：重庆恒兆房地产有限公司恒基?翔龙江畔（一期）项目营销思路立业地产服务机构2011年01月项目四至临近长江和西面的市政公园,周边环境较好 北：康师傅控股 东：南亚塑胶公司一期西：110亩市政公园南：南滨路地块现状地块内部平整无遮挡，一期1#、2#、3#施工到地上9层；销售中心已开始动工项目经济技术指标中等规模中等容积率，土地较平整用地面积25,240 ㎡容积率3.98建筑面积125,541.54㎡绿化率35.08%住宅建筑面积97,187.26㎡建筑密度24.57%公建面积4067.96㎡停车位548个配套设施建筑面积2164.28 ㎡电梯配置2梯4户或3梯6户其他建筑面积（含地下车库及架空层）22122.04㎡一期楼栋1.2.3.13.14.15.16.17用地性质属于二类居住用地项目一期总体量为12.5万方，由8栋高层组成容积率3.98，中等容积率提高社区居住舒适度，有利于高品质的打造一期项目产品特征一期一共8栋楼：1#、2#、3#、13#、14#、15#、16#、17#1#为25层高层；2#、3#为33层；13-17#为18层；其中14、17号楼为精装修，精装成本1500元/平米一期户型配比： 面积 户型套数 比例 68两房 17960%72两房 17978两房 179100-112 三房 22325%130以上 三房以上 13215%小户型，低总价；“精致型产品优势”一线江景资源；“景观资源优势”项目一期户型70%朝江，提高了项目产品的核心卖点，最大化保证项目江景优势资源的发挥典型的舒适两房产品，在居住品质上有所保证60%的户型面积在90平米以下，低总价的特点与周边项目形成优势竞争项目属性小结区域属性：1 经济技术开发区，滨江沿线，自然资源优势明显2 高端物业聚集，已形成良好的居住氛围项目属性：1 一期12.5万方中等规模，3.98中等容积率2 一期产品已经确定，户型以90平米以下为主，有低总价的产品优势3 一期70%户型面江，景观优势明显，但背江面的产品需要通过附加值或价格优化进行调整滨江高端物业聚集区，一线江景资源，中高档高层社区内容提纲1项目分析2.1 宏观市场2.2 区域市场2.3 竞争个案2.4 客户研究2 市场基础3 项目目标4 定位策略5 营销执行6 立业优势重庆主城进入6000美金时代重庆主城人均GDP超过6000美金，房地产市场进入平稳发展阶段重庆2012-2014年客群本地人及近周边人为主外省人增多外国人增多增长峰值阶段市场供应逐渐多样化，品质和价格快速抬升。房地产市场走向成熟，竞争日益激烈，风格化日益明显房地产快速成长阶段房地产平稳发展阶段人们对房产品的鉴赏能力越来越高，评判房产品价值的标准越来越严格。供应市场专业化能力提升明显，分众市场特征显着保健补钙需求集中爆发音乐会/倡导全民喝奶运动。多数人群加入钙片抢购活动健康和精神消费支出显着提高由于工作压力增大，人们开始寻找并乐于接受心理医生的辅助治疗。保健品市场也呈现供需双向活跃态势文化娱乐消费快速增长音乐会/演奏会、电影、文化艺术类展会；特色的文化酒吧文化奢侈品大量消费教育医疗卫生艺术及收藏品私家车数量稳步上升普遍人对私家车持有可望而不可及的心态，并且对汽车缺乏品牌意识汽车消费爆发式增长3口之家拥有2辆车的趋势逐渐成为主流，汽车彰显身份地位的价值逐渐式微，取而代之成为普遍代步工具汽车休闲游平均渡假1次/家庭/年。经济型旅游线路的食宿档次有所提升，人们用于旅行支出上调，开始注重旅途享受度假游平均渡假2次/家庭/年。对渡假地的风光资源计较程度降低，开始关注休闲环境，及渡假带来的愉悦心境观光游主要目的是增长见识，常见现象是“×××到此一游”全民休闲时代人们的休闲频率更高，方法更多样。例如现在的美国COFFEE TIME时长几乎与WORKING TIME持平，且非常看重每周末的休闲时光旅游10000美金2000美金3000美金6000美金1000美金中产阶级扩大 消费进入细分时代，房地产投资需求突显中产阶层中流砥柱衣食住行消费诉求单一性衣食住行多元性衣食住行奢侈品大宗商品大宗商品精神享受理财/投资储蓄股市基金保险房产教育黄金艺术品海外人才大规模主动回流政府招才引智部分主动回流城市化农村城市化城乡一体化城市现代化城市规模化10000美金2000美金3000美金6000美金1000美金消费事件豪宅别墅豪宅高层豪宅AMG改装Apple旗舰店奔驰宝马LV选址奢侈品时代艺术品时代游艇私人飞机文化娱乐消费汽车时代分众消费健康与精神消费小众消费补钙需求休闲时代人均GDP法则下的高端市场表现资源占有分众市场圈层及自我全球春森彼岸星巴克中安翡翠湖重庆主城ROLEX旗舰店哈根达斯棕榈泉星河湾哈根达斯首届奢侈品展颐和高尔夫广州金茂凯悦紫园1号1.3亿星巴克LV进入王