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商品住宅工程质量量化评价的方法初探 　　摘要：通过分析消费者关注的且易于实地测量和量化评价的质量指标类型，建立起一种基于消费者维度的住宅工程质量评价方法，以便于企业对住宅质量考核评价和分析提升，同时也可应用于交付前的自查，对商品住宅各参与方均有积极意义。 　　关键词：住宅，工程质量，评价方法 　　0 前言 　　房地产业作为我国国民经济的重要支柱，不仅是国家经济发展的晴雨表，也直接关系着万千家庭的财务收支。随着国家对房地产行业的不断调控，以及房地产行业竞争态势日益白热化，房地产企业主观上对工程质量管控的重视程度不断提升，同时，伴随着各类“楼脆脆”、“楼歪歪”、甚至突然性倒塌等负面质量案例公诸媒体，消费者以及行业监管者对住宅工程质量的关注程度也水涨船高，这也客观上反推房地产企业不断提升住宅工程质量水平。同时，随着房地产行业的逐渐成熟，行业集中度不断加强，标杆房地产企业对工程质量的管控走向精细化、信息化、规范化、制度化。 　　传统的质量管理主要聚焦于质量控制，而对质量评价研究较少，主要是因为质量评价属于事后管理的手段，对于质量提升的意义并不明显。但对于企业的总部质量管理部门，质量评价却是衡量质量管理水平的重要措施，尤其是量化的评价方法更是多项目间横向质量评比以及纵向质量水平变化的工具。 　　1 绪论 　　现行的《建筑工程施工质量评价标准GB/T50375-2006》对建筑工程质量评价制定了整套完整的体系，从地基及桩基工程、结构工程、屋面工程、装饰装修工程、安装工程五部位，通过现场质量保证条件、性能检测、质量记录、尺寸偏差及限制实测、观感质量五个方面，对建筑工程进行全面的质量评价[1]，评价系统过于庞大和复杂，且检查需要翻阅浩繁的质量资料，不利于现场快速便捷地进行质量评价。宋扬等提出住宅工程质量的评定方法应包括：基本项目的检验、允许偏差项目的检验、专项检测及审查质量记录文件，并在此基础上为降低质量评价过程中的主观因素提出了模糊综合评判法，建立了多级指标评判体系，从地基基础、屋面、外装、内装、电气安装和给排水六个方面进行评价[2]，但评价指标较为笼统，不便于实测和量化。朱永林等对住宅工程质量的建设指标、环境指标和使用指标运用层次灰色关联评价法理论测定其权重系数，研究发现实体质量、安全及使用性能、建筑节能性和观感质量为权重最大的四个指标[3]。张立宁等提出了基于GA-ANN的智能化建筑工程质量评价模型，采用人工神经网络方法对实体质量、质量保证资料、观感质量、设计质量、环境影响五大方面进行数据分析和评价[4]。朱巧玲等提出了建设工程质量评价空间模型，从工程类型、质量形成阶段、质量特性三个维度进行质量评价，构建了建设工程质量评价体系（Construction Quality Assessment System，简称CQAS），建立了建设工程质量指数（Construction Quality Index，简称CQI）概念[5]。 　　从国际范围来看，目前国际上使用较为成熟的建筑工程质量评价体系主要有新加坡的建筑质量评价体系（Construction Quality Assessment System，以下简称CONQUAS）以及中国香港的工作表现评分制（Performance Assessment Score System，简称PASS）[建设工程质量评价体系与机制研究]，CONQUAS主要从结构、装饰、机电三大方面进行评价，PASS体系主要包括输出评分、投入评分以及保修期评分[6]。 　　通过对比研究发现，CONQUAS、PASS评价体系与《GB/T50375-2006》以及国内研究者所构建的质量评价体系，均从广义的建设工程范围出发、从国家规范规程出发、从全面质量评价出发，制定整体评价系统，但对住宅商品属性考量不足，忽略了实际消费者所关注的质量属性。举例而言，消费者不会关注混凝土的强度是否达标，钢筋面积是否足够，因为施工、监理的检测验收体系以及质检站的监管体系已经能够进行合理管控，但消费者会关注墙面裂缝、门窗漏水等直观的、影响实际使用功能的质量属性，作为房地产企业，更应关注消费者所关注的质量属性。同时上述评价体系也较为复杂，从行业监管者的角度来操作则可，但却不便于企业质量管理人员实际操作。基于此考虑，本文设想建立一种便于实际测量操作并以客户为导向的企业对商品住宅项目的工程质量评价方法。通过筛选非专业的客户所关注的质量属性，建立易于实地测量的量化的评价体系，进而提出现场工程师和企业的质量管理部门对住宅项目进行质量评价考核的方法，用以住宅产品交付前的自测自评或集团内多项目间的质量评比和质量分析考核等。 　　鉴于精装修工程涵盖内容较广，除传统土建装饰外，尚有软装、家具等等，复杂程度也较高，且因购房者对精装风格要求的主观性强，目