2018惠州中信·水岸城项目营销策略总纲及销售执行报告102P资料教程.ppt

东江新城 金山湖北区 CBD配套居住区 南部新城 红花湖景区 代表项目：万科金域华庭 价格：5500元/平米 代表项目：万林湖 价格：6000元/平米 代表项目：阳光御园 价格：5500元/平米 圈层比较： （确定溢价区间） 万科VS海伦堡、双城国际 结论：品牌的溢价区间约在 700~1000元/平米 代表项目：中颐海伦堡 价格：4800元/平米 以三环沿线项目为例—— 万林湖VS名流印象、金迪 结论：资源的溢价区间约在 1000~1500元/平米 阳光御园VS美地、瑞和家园 结论：产品的溢价区间约在 700~1300元/平米 综合本项目产品、品牌、资源优势，我们暂定与周边项目的静态价格差为500元/平米。即项目正常价格—— 正常价格：5300元/平米 资源低密度 城市资源型豪宅 都市豪宅 价值认知比较： 自我重新定位 我们是否能成为都市豪宅？ 都市豪宅： 位于城市核心，钻石级地脉， 高舒适度， 城市综合配套占有， 国际化标准的豪宅享受性打造 地段：金山大道的开通，重新定位城市中轴，本项目需要实现“自我中心化”的过程，我们已成为城市的中心地段； 舒适度：高层低密度设置，超越都市豪宅的高密度享受； 配套：虽然自身配套较弱，但从实际车程来看，我们与江北商务圈的车程等同于万科片区与江北商务圈的车程；我们与天虹商业圈的车程等同于南部新城与天虹商业圈的车程 产品：中信的品牌保证 综合而言，本项目具备都市豪宅的潜力，但短期内不能完全的发挥出都市豪宅的优势，那么都市豪宅的价格如何定位？ 项目都市豪宅价值： 惠州看齐深圳，都市型豪宅价值看齐城市资源型豪宅 都市型豪宅将成为城市豪宅的终极发展方向，但非传统豪宅体系，价值认知需要构建与再教育 保守价格：4800元/平米 正常价格：5300元/平米 如果我们能够重新定位本区域，发挥出中信品牌的优势，那么乐观的价格估计，我们在初期就能部分变现都市豪宅价值—— 乐观价格：5800元/平米 121套 144套 144套 110套 139套 一期产品分解 依据一期7栋产品的分布，考虑到各栋的景观、视野、朝向、建筑单体等因素，我们可以得出一期产品的楼栋价值排序： 6、7栋江景楼〉5栋〉3、4栋〉1、2栋 明星产品：形象标杆 250平米6房复式，142平米复式，136平米四房 现金牛产品：主力产品、回款主力 88平米2+1，108平米3房 婴儿产品：利润主力，需加大力度包装 129平米4房 首批单位推量 首批单位推量 承接大盘推广的需要——呼应推广作用 依据前期蓄客及客户反映—呼应市场作用 回收资金，保持现金流—资金滚动作用 营造稀缺，实现溢价—饥饿营销作用 503套 备注：具体推售量、后续加推量及加推时间须根据客户积累情况，包括内部客户数量及其需求转化认购量，待定调整！ 推售组合建议 第一批推售： 1﹟、2﹟和3﹟楼， 合计503套 88平米2+1房211套； 108平米3房 211套； 129平米4房 51套； 136平米4房17套； 142复式 13套 第二批 第一批 首批单位组合推售原则：全面展示、营造稀缺 1、首批单位应尽可能全面的展示项目丰富的产品线，目的是前期吸引各类型客户关注项目，且通过首批各类产品的亮相，为各类产品后续营销做足铺垫！ 2、在尽可能全面展示大盘丰富产品线的基础上，首批单位以主力产品及明星为主，呼应大盘前期立势，婴儿类产品应点到为止，力求营造稀缺，做足噱头！同时为后续单位逐步溢价提供条件！ 第二批推售： 4﹟和5﹟楼， 合计255套 88平米2+1方85套； 108平米3房52套； 129平米4房85套； 136平米4房17套； 142复式8套； 250复式8套； 保证组团消化80%以上，推出新组团 报告大纲—— 市场环境及面临的问题 营销目标 营销策略 营销执行 项目目标 价格及推售策略 营销工作安排 销包环境打造 费用预算 营销策略安排： 预热期 引爆期 强化期 变现期 5月-6月 7月-8月 9月-10月 11月-12月 品牌认知 品牌感知 品牌信任 高调形象 主流媒体强势亮相 迅速引起市场关注 品牌价值认知 借势省运会 及版块炒作 进行媒体覆盖 中信资源利用 配合事件营销联动项目 充分感知品牌价值 活动营销 项目引爆 品牌价值持续变现 项目线： 5-6月充分预热 7-9月高调介入 9-10月震撼亮相 品牌线： 营销总控图 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 工程进度 主体结构施工至70% 样板房设计、施工（10.30日开放） 看楼通道、园林包装（10.30日开放） 销售阶段 蓄客期 认筹期 重要节点 9.5认筹 现场包装 物料准备 8月中旬认筹物料到位 营销推广 营销活动 开盘 10.25预售证 10.30开盘 10月底开盘物料到位 11月 形