2018德阳房地产市场专题报告45p讲解材料.pptVIP

德阳代表性案例楼盘---德阳市区客户地图 99 10 78 25 24 91 27 德阳市区内354组 成交的市区客户分布中，主要集中在黄河片区 并向全城辐射，对老城区的吸引较大 对天元片区吸引力较弱 旌南、河东、旌湖开发区比较平均 挺过严寒、迎接未来 ---2014德阳房地产市场专题报告 关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年二季度以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业刺激政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。 实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。 5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。 综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。 但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。 报告结构 德阳楼市现状、金融执行、客户简析 壹 政府入市激活房地产市场的几点设想 贰 成交低迷，房地产各项指标下挫 信贷紧缩，市场将继续向下调整 直面困境，政府房企银行联手渡难关 第一章 楼市现状 第二章 金融执行 第三章 客户简析 壹 第一章 楼市现状 壹 全国楼市现状---成交惨淡-降幅扩大 1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。 房地产开发投资缓慢回落 2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资? 15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 房地产新开工同比持续失速 1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小4.6个百分点。 土地市场持续冷清、成交大幅下滑 40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。 房价同比环比持续回落 政策松动、地方救市大幕拉开 对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。 政策松动、地方救市大幕拉开 政策松动、地方救市大幕拉开 一城一策的局部政策微调由于适合当下城市严重分化的格局，还符合中央政府分类调控的政策基调，未来更多的地方政府将陆续推出。 普调：不利于调经济结构，对中长期经济发展不利，可能会重蹈2008年“四万亿”救市的覆辙。 局调：分类调控，一城一策。适用于当前城市严重分化的情况，且有利于保持经济、社会平稳。 不调：部分三四线甚至二线城市房地产市场或将崩盘，不利经济发展，且不符合国家推进新型城镇化的政策基调。 政府政策 政策松动、地方救市大幕拉开 央行着手稳楼市，要求银行加快发放房贷。鉴于央行并没有实质性放水，我们认为效果有限，但对市场预期的扭转有一定作用。5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。 会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求 合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求 科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平 提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 有效防范信贷风险，严格执行个人住房