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我国物业税立法研究 　　中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)10-116-02 　　摘 要 在我国开征物业税有利于房地产行业的健康发展,我国物业税立法宜采用个别财产税立法模式,应科学配置物业税三要素,坚持符合国情的立法进路。 　　关键词 物业税 立法 　　 　　“物业”一词由英语词汇Estate及Property翻译而来,主要是指“土地及土地上的建筑物形式存在的不动产”,物业税则是以上述不动产为课税对象的税赋,是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种。物业所有人或承租人按征税周期缴纳税款,以不动产在每一征税周期内的市场评估价值为计税依据,税收归于地方政府,在国外一般表现为财产税。 　　一、物业税特征及开征必要性 　　物业税主要针对房屋、土地等不动产课征,除具有强制性、无偿性、固定性等一般税收属性之外,还具有税源充足稳定、公平受益性及宜于地方税收征管特点。具体来说:第一,物业税的课税对象不仅数量庞大,而且价值高昂,在社会资源中占有相当大的比例。第二,物业税税基以物业价值为准,物业应缴税额因所处地段的不同而有差异。物业离公共产品越近,其市场价值越高,就需缴纳越多的物业税,体现了公平受益的特征;第三,从税收征管的角度来看,作为征税对象的房地产具有特有的不可流动性,地方政府可对辖区内不动产进行有效监控,征管效率高、成本低。第四,物业税是对财产的存量征税,是对一定时期的静态财产按照其数量或价值进行征税,其是对财产的保有课征。 　　在我国开征物业税,有助于解决现行房地产税收体系存在的问题,以及房地产开发、交易、保有等领域的其他相关问题。其积极作用至少如下: 　　(一)优化房地产税制,提高税收征管效率 　　我国现行的房地产税收制度设计存在着税权高度集中于中央、税费过多、税种复杂且交叉重叠、征税覆盖面狭窄等明显缺陷,其主要原因在于我国并未将房地产税纳入财产税范围,而是将其划入商品税类别,造成了不动产流转环节税负过重而保有环节税负过轻的局面。开征以房地产市场价值为计税依据的物业税,还原房地产税为真正的财产税,使物业课税流程能涵盖房地产开发、保有、流转等所有环节,简化税收体系,减轻税赋负担,避免重复征税,体现税收公平,在优化房地产税制的同时,提高具体征管效率,保障税收政策目标得以得以顺利实施。 　　(二)矫正房地产市场发展线路 　　目前我国大多数与房地产有关的税费都集中在房地产的开发、流转环节,对房地产的保有课征的税费很少,此种税收模式阻碍了房地产市场的常态发展。一方面,房地产交易环节的税费过于集中,高额的税费被计入商品房购买成本,带动整个房产市场价格上扬,打压了消费者的消费积极性,造成商品房流转不畅,商品房积压和空置现象严重;另一方面,房地产保有环节税费过轻,土地权益近乎被无偿持有,但是,土地在流转和交易过程中却要担负沉重的税负,如此税负抑制了土地正常交易,直接阻碍土地进入市场,致使土地闲置与浪费现象严重。如开征物业税,税费后移至保有阶段,土地取得成本大幅降低,物业保有成本上升;再者,物业税会使持有大量房地产者负担沉重的税赋,开发商及房地产投资者会关注其持有的房地产的有效利用,促进房地产快速流转。 　　(三)增加政府财政收入 　　我国现行的地方税种绝大多数是零散的小税种,没有独立的主体税种来提供稳定、充足的收入,而且现行土地方面的税收以土地面积作为计税依据,无法反映土地的增值情况,又因缺失税收调节机制,难于保证地方财政的稳定增长。而物业税是典型的地方税种,物业保有者按年缴付的物业税会随着物业的升值而提高,使得政府参与物业升值收入的再分配,稳步增加地方政府的财政收入。 　　二、我国物业税立法之“变法” 　　我国现行不动产税制是采用特别财产税模式下的房产税与土地税分别立法的模式,该种繁杂、收入规模过小、内外有别、征收效率较低的税制无法适应我国房地产行业发展需求。笔者建议物业税立法采用个别财产税立法模式下土地税与房产税的混合分离,这是由我国国情决定的:一,整合统一税名,使之符合我国税法统一形式要件的要求。整个房地产市场适用统一的物业税,带有强烈的政府干预性的税种被取消,市场规则可自由、充分地发挥其资源配置的基础性作用;二,将房地产市场涉及到的相关税费彻底清理整合,形成明晰的税费关系,避免重复征税的同时又便于纳税人照章遵守;三,物业税的征管机关实现统一,税务机关成为惟一的征管机关,有效消除当前因“征”出多名带来的征管效率低下的弊端。 　　采取个别财产税立法模式关键在于对现行房地产税费的清理和整合,其中涉及到现有房地产税种的存废。 　　第一,合并房产税、城市房地产税、土地增值税。我国现行房产税和城市房地产税均以房产为征税对象,计税依据为房产原值或租金收入,二者的税收要