房地产开发的项目成本管理的的特点的研究.docVIP

房地产开发项目成本管理特点研究 　　[摘 要]房地产业已经成为国家支柱产业之一,房地产企业的可持续发展对国民经济具有深远意义。面对国家对房地产行业的不断调控,企业唯有不断降低项目开发成本、提高企业效益、才能实现长足发展。本文在分析房地产开发项目成本特点的基础上,对房地产企业成本管理从三个方面提出了加强措施:(1)根据不同房地产企业的特点实施项目成本管理;(2)制定成本计划,执行全过程成本管理;(3)逐步引进科学的成本管理方法。 　　[关键词]房地产 经济效益 项目成本管理 成本控制 　　 　　房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点,这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济效益。房地产开发企业的成本核算过程是一项系统的项目成本管理工作,这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本管理质量,显得尤为重要。 　　一、房地产开发项目的成本特点 　　主要分为以下几个部分:土地与建筑安装的费用,配套设施及其他收费支出,项目管理费用和筹资成本。以下针对上述三大成本进行分析。 　　1、土地及建筑安装费用 　　主要包括土地成本、土建成本、设备及安装成本三方面,这是房地产开发成本的主体内容,大致占房地产开发总成本的70%左右。土地的取得一般要通过政府“招拍挂”程序、开发商的议价能力较差,弹性较小。土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拍卖佣金、契税等。土建和设备安装工程成本一般是以工程预算造价为基础,通过承包商竞标标方式来确定。在施工过程中,由于设计变更等原因,土建和设备安装工程成本总额可能会调整。 　　2、配套及其他收费支出 　　主要是指水、电、气、绿化、道路、照明、环卫、通讯、大市政和公建配套等费用;有些项目还包括与小区不可分割、非单独出售的托儿所、医院、景观等生活服务性设施费用。其他收费项目主要包括报建类费用,其中部分费用虽然属于押金性质,例如档案保证金、绿化保证金等,但是由于多方面原因企业对这方面的回收有所欠缺。这种收费项目的种类繁杂,各地的标准都有不同,并且大部分收费项目都是被垄断性企业或者事业单位实施执行的,它的随意性很强,收费标准偏高。配套及其他收费项目占总项目投资的10%~15%,是房地产企业受外界因素印象造成开发成本中支出费用最大的部分。通过各类手段和方法减少这部分费用的支出,是降低开发成本提高经济效益的重要手段。 　　3、项目管理的费用和筹资成本 　　房地产的开发相对比其他行业所需的建设周期长,并且投资数额较大,风险率较高。因此,大多数开发项目管理费用支出较大,并必须通过银行贷款来解决开发资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。制定合理的筹资方案、加强成本管理,有效控制开发成本、突出经营效果,对房地产开发企业具有相当重要的作用。 　　二、房地产企业加强成本管理实施的具体措施 　　1、针对不同房地产企业特点进行项目成本管理 　　根据我国房地产经营企业的繁杂程度把不同企业的项目成本管理分为综合型、专业型、项目型三个类别,根据各类企业的经营业务不同,需要根据不同房地产企业成本特点,造成的成本管理实施的内容和特点也不尽相同,这就需要根据不同企业成本特点进行相应的成本管理。 　　(1)综合型房地产企业。根据不同企业的成本特点,房地产开发的环节覆盖面相对广泛,包括设计、施工、装修、园林、学校等。这类企业的资金和物资实施集中管理和供应,其成本管理策略包括:一、采用规模大、价格低的投资策略;二、控制设计成本;三、大批的物资通过集团采购中心集体购买,尽量降低材料的陈本;四、从产品设计,建筑施工、物业管理到酒店经营等方面行业进行业务链条整合,该类业务规模相当巨大,也便于实现规模化复制及降低采购成本; 　　(2)专业型房地产企业。这类企业大部分是通过施工企业转型而来的,施工管理能力都相当强。这类企业成本管理应注重以下几个方面:一、建立统一的集团预算管理体系,对各个项目实施相应的预算分类和标准,预算成本是控制项目开发的全部过程。二、分类对项目和智能部分进行年度资金计划和月度计划编制,核实通过的资金计划严格监督控制项目的付款过程;三、预算控制精细到分部分项上;四、对项目预算执行情况进行预警提示;五、全面的材料管理,与主要供应商建立长期合作关系,尽可能大幅度的降低采购成本。加强对材料的使用情况进行全面管理,保证材料最大限度地应用。 　　(3)项目型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主,设计、施工等核心工作外包,在这种企业中应该以宏观成本管控为主,兼顾工程进度和质量。具体包括:一、建立目标成本管理体系,对每个项目,都建立对应的目标成本,目标成本将控制项目开发的全过程;二、动态成本核算,动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等,实时