宝山昱翠湾项目后评估.pptVIP

四 现场管理 4.4 验收总结 4.4.1 验收过程质量情况及整改情况分析 规划验收 消防验收 防雷验收 环保验收 工程竣工验收 现场主要条件： 1、主体工程完成，外墙装饰完工 2、绿化、道路（除绿化种植和道路铺装外）已基本完成 3、管线工程已完工 验收一次通过，未整改 现场主要条件： 1、消防联动检测 2、电梯安装调试完成 3、消防、通风、设施、设备安装调试完成 4、外场消防环路 验收一次通过（抽检制，未抽中） 现场主要条件： 1、避雷带 2、等电位 3、浪涌保护器 验收一次通过，未整改。 验收主要条件： 环保验收中环保局提出在试运行审批需对小区环境空气进行检测并告知业主，且列入合同附件。 现场主要条件： 1、工程实体全完成 2、外场景观绿化全部完成 3、市政道路完成 4、相关验收手续完成 验收一次通过 项目概述 | 技术实现 | 营销实现 | 现场管理 |财务目标 | 项目总 提示：随着国家对环境的越来越重视，后续对于周围环境条件差的地块需积极与环保局沟通到位，理解环评批复中的一些专业述语的含义。 另：包括所有的相关政府批复文件增加法务审核关，对后续验收及销售合同中相关要求的审核。 四 现场管理 4.4.4 典型性质量事故说明及改进建议 典型质量事故 原因 措施 建议 部分加楼板改造部位渗水 楼板防水卷材施工质量及主体自防水施工不到位 对出现渗漏的该户上一层的底板进行防水处理，严重采用开槽，埋管、引水 1、将施工图交底工作更加明确； 2、将防水工程纳入总包单位施工，从结构工程质量到防水工程质量同时把关，确定渗漏单位主体 3、楼板地坪浇筑前，必须将渗漏修复完毕后再进行地坪浇筑工序。 4、由施工错误导致的质量问题需整改且追究施工单位责任。 进户门破坏较多 门扇未按要求自行提前进场，且土建、水电总包和精装总包破坏较多，竣工验收后加楼板改造导致部分进户门破坏 针对进户门出现的各种问题，对症下药，按划痕油漆类、配件维修类、更换门扇或门框类等进行分类维修。 1）公司可引进1~2家进户门竞争单位，特别是上海本土单位，响应快； 2）进户门第一次进场必须只能让门框进场；逐一细查门框安装质量，进户门按单元来移交总包；进户门单位、总包、监理、甲方四方签字办移交手续，方便后续责任分判。 项目概述 | 技术实现 | 营销实现 | 现场管理 |财务目标 | 项目总 四 现场管理 4.4.5 施工工艺方面的经验与教训 经验： 1、保温涂料一体化施工过程中，由样板房的保温砂浆改为保温板进行施工，可节省工期，但施工过程中需严格按照规范要求，否则保温板与外墙之间可能存水，增加渗漏风险。 2、基坑围护选型方案根据现场情况可进行优化，在确保安全可控的前提下，可按照进度、成本的考虑顺序进行选型优化，昱翠湾商业水泵房深基坑围护由四周钢板桩围护改为三面钢板桩、一面放坡，减少施工难度、同时也减少工期和成本。 3、赠送面积的加楼板改造工程可根据项目改造量的多少，改造时间、改造部位进行选择施工工艺，加预制楼板施工简单、进度较快、节省造价。但需对预制板与原楼板牛腿支撑和外墙之间的交界处进行处理，并逐一进行盛水试验检查，否则易产生渗漏。 教训： 1、成品保护非常重要，影响成本、工期、观感，对于多工种交叉施工，需加强交底教育，增加成品保护意识。 2、施工单位在施工时，往往更偏重结构图，当建筑图和结构图不一致时，易造成返工，宝山昱翠湾项目外立面局部线条因建筑、结构设计图纸不吻合，施工单位未关注导致返工。 3、施工图交底工作更加明确。交底内容细化，项目技术pm应全程参与并组织进场前技术交底，包括过程交底。施工错误产生的整改与追责需及时。 项目概述 | 技术实现 | 营销实现 | 现场管理 |财务目标 | 项目总 5.1.1 项目财务评价指标汇总 五 财务目标 项目概述 | 技术实现 | 营销实现 | 现场管理 |财务目标 | 项目总 财务指标 目标值 实际值 销售毛利率 29.56% 35.45% 项目净利率 6.36% 14.23% 内部收益率IRR - 71.83% 资本占用成本10% - ? 3671万 资金平衡期