2018成都白城文殊院房地产项目整体营销策划提案资料教程.ppt

定位的思考: 市中心绝版地段、文殊院文化旅游建筑集群、商业配套完善、交通便利。 待拆迁项目众多。周边建筑风格以仿古中式建筑和现代时尚高层建筑为主。 区域内人群主要以文殊院休闲旅游客、商业消费人群、原地待搬迁居民、设计院等单位办公人群为主。 本项目烂尾形象长达10年，其形象已深入周边人群且根深蒂固。 高端稀缺价值 海派建筑风格的互融性改变沉重、灰暗的区域色调 老成都情愫人群+城市新贵人群相得益彰 色调明快、典雅华贵的 差异化形象 由以上的分析得出项目的定位 项目形象定位： 文殊院旁的海派公馆 根据前面的定位分析，项目要重新树立市场形象及跳脱沉重灰暗的区域基调。项目要以明快、典雅的市场形象凸显项目差异化的建筑风格及市场形象。 项目气质： 藏·品 蓉城：老成都的城市缩写，体现老成都的珍贵记忆。体现项目稀缺的地段价值。 案名建议： 蓉城公馆 公馆：尊贵大户人家，最初期的欧式舶来品。在老区域老建筑当中的海派新风尚文化。 传播语一： 府河·地铁·文殊院 78席传世臻藏公馆 ★府河·地铁·文殊坊：点出项目得天独厚的地段、成熟的商业配套等优势 ★传世珍藏公馆：内环线的多层堪称绝无仅有 传播语二： 绝版多层·文殊院旁的传世臻藏 “多层”与引发出“稀缺”的产品价值 “文殊院”彰显绝版地段 “传世臻藏”引入“收藏”概念 传播语三： 　 ——府河·地铁·文殊坊—— 仅78席，老成都的岁月收藏 广告语阐述：通过三大区域特征直指成熟商圈的特质 凸显绝版物业的稀缺性 表现爱家气质和收藏文化 备选案名: 蓉·府 殊院公馆 蓉国华府  产品建议 要打造“收藏”级的高端项目，仅仅依托文殊院的绝版地段仍显不够，特别是周边陈旧脏乱的环境，将会成为“高价格”的明显硬伤。 所以我们还需引入更多的配套和产品附加，去支撑其价值体系。以强大的科技智能配套植入产品内核，并以明快现代的欧式海派风格，打造高端品质的产品价值体系。 绝版臻藏多层+现代科技建筑 一言蔽之： 产品建筑立面 简洁明快、高贵典雅 新古典主义欧式公馆 表现风格（二） 传播语一　 文殊坊·绝版多层院落 广告语阐述：直指项目所处区域 凸显绝版物业的稀缺性 表现项目气质，和院落文化 传播语二　 ——府河·地铁·文殊坊—— 成熟商圈院落生活 广告语阐述：通过三大区域特征直指成熟商圈的特质 凸显绝版物业的稀缺性 表现项目气质和院落文化 传播语三　 仅78席·老成都的珍贵岁月 广告语阐述：唤起该区域记忆与情感的生活 面对劣势，尽管仅60年产权，那也是弥足珍贵 通过文殊坊，变现项目“老成都”的区域特征 外墙及景观改造建议 项目元素：老成都的老房子 文殊坊的文化房 多层多院落 立面风格： 现代新古典主义 表现形式：青灰陶土砖（尺寸吻合） 穿斗装饰线条 传统小青瓦 局部浅色涂料 建筑风格 建筑风格示意 项目元素： U字型布局 小中庭 小区门口空地 景观风格： 传统中式院落园林景观 小中见大 精致而非奢华 表现形式： 入口庭院 公共下层庭院 单元入口庭院 通过尺度和空间的递进关系，采用现代手法营造深宅、大院的传统居住理念 景观改造 入口庭院 下沉庭院 单元入口庭院 工程改造与营销配合 专业改造团队设计改造方案 外立面打围 改造实施 横空出世 营销公司选定 售楼中心、沙盘、物料制作 入场蓄水 强势推盘 交房入住 价格定位 价格参考体系： 1、内环线、文殊院旁，绝版稀缺多层。 2、地铁旁的人民北路商圈、西南设计院商圈、城隍庙商圈，宜居宜投资项目。 3、周边二手房6500元/㎡，一手房天合凯旋港（烂尾楼改造）均价8000元/㎡（含1500元/㎡)的精装修。 4、在现有“川西民居”式建筑基础上的适当升级和改造。 价格定位 基于以上四点参考因素，结合现有一手房和二手房的价格，如果本案采取“快进快去”的营销目标，力求稳妥的快速实现资金回笼，则我方建议本案均价设定为： 8500元/㎡ 不含精装修，将高于同区域电梯公寓2000元/㎡ 反思 1、本案适宜“快进快出”，还是“高举高打”力求打造城市作品？ 2、文殊院片区的“阴柔”风格，中式的传统风格是否又会披上同样“冷暗“的外衣？