2018年深圳研祥光明产业园项目定位报告（53页）讲解材料.pptVIP

中原集团深圳中原二级市场深圳顾问事业部 主讲人 张文 ShenZhen.07.2013; 本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？到底是在做产业还是在做地产？不管承认与否，目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。 那到底什么才是产业地产？它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里？ ;4;定义:产业地产是依托相关产业基础，实现产业价值链向上下游延伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群;产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。 以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读;4;项目概况 ：项目位于城市新区中等规模的产业综合体;项目属性界定;因此在项目产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析： 分两个步骤进行 第一，选择项目可以发展的产业方向 第二，确定项目可以引进的主导产业链条;;区域定位：光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游;光明产业建设规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区;光明高新技术产业园区：涵盖光明、公明两个办事处，产权归光明办事处所有，共分七个产业组团全面建成后，年产值将达到400亿元;项目发展机会点一：城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，为项目发展带来多重规划利好;项目发展机会点二：城市发展的区域基调及意向与新型产业园区的发展方向契合，奠定了项目的高起点;项目发展机会点三：城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台;;三次产业分类法：根据《国民经济行业分类》，可将全部经济活动划分为第一、第二、第三产业三大类;资源密集度分类法：以各产业投入的、占主要地位的资源为标准可再划分为劳动力密集型、资本密集型和技术密集型产业;劳动力密集型产业：劳动力密集型产业以大量使用劳动力为主，而对技术和设备的依赖程度低，生产模式较为粗放;资本密集型产业：资本密集型产业的资本成本与劳动成本所占比重较大且每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高;技术密集型产业：技术密集型产业对技术和智力的依赖远超对其他要素的依赖，介二、三产业之间且更多表现为第三产业;;评分依据;评判结果：;我们的方法：为了实现项目预期目标，我们将针对本项目运用一套系统、科学的标准筛选最适合本项目发展的产业表现形式;确定样本库：根据项目发展的需要，基于产业的表现形式以及关联系分析对产业进行细分重组，确定了7个样本;制定评估标准：考虑到项目的特殊性，我们从城市、产业及项目本体三个维度提炼出与项目发展切实相关的各项因素形成评估标准;;定量分析：依据本次的研究方法，对各产业形式进行打分定量分析，具体如下：;;在明确了项目的产业发展方向我们还需要思考的是在信息技术产业链条中，项目重点引进的哪个主导产业 第二，确定项目可以引进的主导产业;区域;微笑嘴型的一条曲线,两端朝上，在产业链中，附加值更多体现在两端——研发和销售，处于中间环节的制造附加值最低。 微笑曲线中间是制造；左边是研发，属于全球性的竞争；右边是营销，主要是当地性的竞争 微笑曲线有两个要点, 第一个是可以找出附加价值在哪里, 第二个是关于竞争的型态。;4;房地产产品与产业关联性：确定了产业园区的核心链条，需进一步从房地产市场寻找地产产品的可行性;功能定位：根据项目客户导向，本项目功能主要包含研发办公、商务展销、前厂后店及配套居住四大功能;物业类型定位：根据项目两大类客户的功能需求研究，推导出本项目的可发展物业有厂房、住宅、商业、写字楼及酒店;商 业;政策限制：《工业项目建设用地控制指标》对工业项目及配套服务设施所占比例有政策要求;项目名称;;产品类型;生产型产品定位：综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企业研发写字楼+生产厂房+展示中心;酒店——产品发展方向：从市场、角色承担及客户需求等角度出发，将产品定位为四星级商务型酒店;产业配套商业：以满足基本生活消费为主，结合产业需求，营造轻松氛围，打造产业生活坊;业态定位——产??配套商业：以生活消费服务为主，商务休闲服务为辅，包括特色餐饮、生活超市、商务会所、便民服务等;住宅定位——角色承担：作为项目产业部分及周边产业的居住配套，巩固区域人气，为项目的滚动开发提供现金流支持;住宅户型建议：结合市场情况与客户需求，同