【精品文档】农产品市场营销 与 经纪人讲座培训资料.pptVIP

分销渠道策略：快速滚动 产销结合 产销分离 产销合一 直接渠道-间接渠道 长渠道 -短渠道 宽渠道 -窄渠道 代理商、经纪人 促销策略：广而告之 广告：公众化、多重复、表现力、非直接 人员促销：直接沟通、增进感情、迅速反应 营业推广：召唤性、刺激效应、诱导效应 公共关系：可信、无戒备、创造新闻价值 新时尚：知识营销 知识经济引起质变：竞争环境、方式、优势 学习营销：与消费者、同行、社会双向学习 智能产品服务，新技术，除障碍 网络营销：“虚拟商店”，无国界，全天候，反 映快，个性化，无存货 绿色营销：绿色情怀，健康，自然 绿色标志，ISO14000认证，环境标志 绿色壁垒，关税，技术，环境标志 情感营销：追求品牌忠诚，理性诉求向情感诉求 第二部分 房地产市场 一、房地产市场特征 指所交易的商品是房地产的市场。 交易包括：买卖、租赁、抵押、互换。 房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。 1、房地产市场的主要特点： 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场的主要特点： 交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。 交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。 供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。 容易出现垄断和投机。 较多地受到法规政策的影响和限制； 一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。 交易的金额较大，依赖金融机构的支持与配合。 广泛的房地产经纪人服务。 2、房地产市场周期 （1）上升期。 需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。 “消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。 特征：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格涨。初期，房屋空置率略高于正常水平，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。后期，房屋空置率下降到正常水平。 （2）高峰期。 需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，后期，需求减少的势头。 “投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。 特征：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率继续下降，后期开始上升。 （3）衰退期。 价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。 特征：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。 （4）低谷期。 需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。 特征：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降， 二、房地产市场结构及分类 1．按用途（功能）分：居住房地产市场和非居住房地产市场 2．按档次分：高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场 3．按区域范围分：整体房地产市场和区域房地产市场 4．接交易方式分：房地产买卖市场和房地产租赁市场 5．接交易目的分：房地产使用市场和房地产投资市场 6．按流转次数分：房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场） 7．按时间分：过去的房地产市场，现在的房地产市场和未来的房地产市场 二、房地产市场结构及分类 1、按交易方式分： l? 买卖市场：产权转移；登记备案 l? 租赁市场：出租使用权，产权不转移 l? 抵押市场：产权不转移，但业主失去处置权 l? 赠予市场：产权转移，但不存在支付问题 二、房地产市场结构及分类 2、按房屋形态分： 预售市场：具备“五证两书”，预售许可证 ? 现房市场：“五证两书” 二、房地产市场结构及分类 3、按过程顺序分： l? 土地市场（土地一级市场，土地二级市场） ——土地一级市场：国家垄断，土地使用权出让 ——土地二级市场：有限制，土地使用权再转让 l? 房产市场（增量房市场，存量房市场）——增量房市场：新开发的商品房 ——存量房市场：旧房，二手房 二、房地产市场结构及分类 4、按功能分： l? 住房市场（普通住房、别墅、高级公寓等高档住宅） l? 生产用房市场（工业厂房、研发用房） l? 营业用房市场（宾馆、商业、娱乐、餐饮等） l? 仓储用房市场（仓库、货场） l? 特殊用房市场（学校、宗教、纪念馆）