2018唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议资料教程.pptVIP

唐山天壤地产原百威啤酒厂地块总体定位及相关建议;我们忽略了的问题——综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，所以研究思路也必然不同;*;核心功能;1.基于城市发展的大思维确定项目发展模式 2.基于收益性物业特征研究城市经济和产业发展规律 3.项目发展模式确定必须以系统研究为框架，首先确定项目的核心驱动物业 4.以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系 5.兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提 6.开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 7.高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定 8.营销兑现价值;3;目标与本体分析;项目区位;目标与本体分析;;交通 19、20、42、43、45、46、55、59、62、68、116路等;;地块现有地上建筑尚未拆除，入市周期滞后;项目体量较大，规划业态齐全;项目本体分析小结;唐山城市解读;唐山——地处环渤海湾中心地带，京津唐金三角重要一极，是京津冀两小时经济圈内重要城市;唐山市将形成“中心城区——曹妃甸新区”两个核心模式的现代化大城市发展格局；南湖是中心城区发展的重要支点;凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。 南湖生态城规划——91平方公里，将成为唐山新的政务中心。 ——摘自 唐山政府网;09年唐山市GDP为3560亿元，全国排名第19，河北省第一，城市化率不断提高;唐山人均支付力居河北省省内第一，消费能力强;唐山三大产业发展不平衡，第二产业仍为其支柱产业，并大力发展第三产业;城市财富集中在能源、钢铁等行业，形成了特定掌握资源的财富圈层;城市;;唐山房地产市场分析;唐山拆迁工程力度大，市场供应土地量大，且用途主要为住宅和商业，未来市场竞争加剧;唐山房地产市场分为四大版块，城市综合体项目主要集中在城市核心区版块;截止7月22日，唐山市中心区域主要区域存量房有10936套，月去化率达 3%;商品房住宅;Q1;Q1;研究内容;竞争项目分析;唐山城市综合体项目多数集中在城市核心版块，区域价值不断提升;唐山综合体市场大体量项目众多，3个项目体量超过50万平，市场整体平均体量高达30.9万平;同区域、同价位、同客户竞品共8个，均无完整业态组合，并普遍以住宅商业为驱动，均衡发展型城市综合体市场空白;已开盘竞品项目余量较大，加之未开盘项目较多，后期综合体市场竞争激烈;代表色;新华联广场 两居100.52㎡，南北通透，超宽客厅，独立方正厨房，超大景观平台花园，宽敞主卧飘窗空间;三居户型——整体凸显综合体品质感，其中小三居紧凑精致，满足生活需要；大三居宽敞舒适，但多有边角和浪费的面积;售楼处选址——较多位于项目外围，紧邻繁华的交通主干道， 形象显著易于辨认；装修风格多为现代简约，外观不够高档； 大多数功能划分明确、动线清晰;;唐山城市综合体市场现状;购房客户分析;唐山房地产市场客户构成及特征;城市综合体目标客群为唐山市中高端客户，客户群体需求市场表现良好;中高端客户关注点集中在产品品质、资源配套、身份形象三个方面;研究内容;同创联行的思考;制约项目目标实现因素汇总;同创联行的思考;项目综合体定位的初步研判——;KPI体系;;核心客户;;;竞品主要以现代简约为主，外观采用玻璃幕墙，住宅多用涂料，未能凸显特色;楼体外立面为现代简约风格，写字楼、酒店、公寓使用玻璃幕墙，烘托出大气、品质、高端和奢华;Q1;项目定位高端，以二室三室为主，三室大户型居多，迎合唐山市高端客户需求;户型建议---提升项目品质塑造唐山标志形象;;Q1;楼层间有效隔音的浮筑楼板 ;市场比较法;项目整盘目标实现均价9054元/㎡，入市即以此价格为起点； 若按3%的变动范围来计算，整体均价上下界点为： 9054×（1+3%）=9325元/㎡ 9054×（1-3%）=8782元/㎡;售楼处设置原则 节俭和可重复利用原则，售楼中心的位置选择在规划中的商业区域内为永久性建筑，所以售楼中心的建设、装修、物业形态按照原定规划须一步到位，以避免以后的铺张浪费。 售楼处功能 重视细节方面的处理：用完美的设计理念来体现在细部。 售楼中心的物业管理：前期引进优秀的物业管理公司(如戴德梁行)。 在上述原则下，我们认为售楼处应满足如下功能： 前台接待区：设置在首层，用于客户接待，总机转接。