2018中环时代广场项目市场定价推导汇报50P复习课程.pptVIP

项目周边类似办公投资定价 名称 签约租金 （元/㎡/天） 成交单价 （元/㎡） 投资 回报率 耀光中环国际 （可租可售） 2.7 18088 5.4% 共和国际 （可租可售） 2.5 17625 5.2% 由参照案例租金与售价得出相似办公产品的投资回报率，根据测算项目周边的同类产品的投资回报率为5.2-5.4%左右 推导公式：项目价格=租金*365天/投资回报率 推导出本项目价为：18594元/㎡ 租金设定 根据市北工业区域的租金水平 取最高值为2.7元/㎡/天 投资回报率 根据类似产品的投资回报率 取中间值为5.3% 甲级办公产品竞品楼盘定价 对比因素 所占权重％ 本项目 共和国际 A、地理环境 38% 100 88 B、楼盘品质 44% 100 85 C、物业管理 3% 100 85 D、工程形象 5% 100 80 E、营销 10% 100 80 比较因素折扣合计 100 100 85 竞品成交均价 （元/㎡） 17634 甲级办公产品合成均价 （元/㎡） 20745 甲级办公产品市场综合定价 可比区域成交均价 （权重30%） 收益还原定价 （权重10%） 竞品楼盘定价 (权重60%) 办公产品综合定价 (权重100%) 19750元/㎡ （项目周边类似办公成交均价为19750元/㎡） 18594元/㎡ （由参照案例投资回报率5.3%与市北区域2.7元/㎡天测算） 20745元/㎡ （以祥腾财富国际为主要竞品楼盘根据各项指标参照得出） 20231元/㎡ 甲级办公产品定价影响因素考量 从办公产品的自身条件而言： 面积分割过大，可售的1/3/4号楼内的最小分割面积均超过400㎡，还有部分超过700㎡的大面积办公产品； 由于市场规律价格会根据面积段的分割考量区域市场的规律，对应项目市场定价，会有15%的折价幅度。 中环区域办公面积与成交价格变化情况 甲级办公市场定价： 市场综合定价 价格影响因素考量 甲级办公产品市场综合定价 20231元/㎡ （通过可比区域成交均价、可参照办公楼收益还原定价与竞品楼盘定价三种定价方式得出） -15% （根据市场规律与项目办公产品自身条件，本项目办公产品相比同区域内的办公产品，价格有-15%的下降幅度） 20231*(1-15%) ≈17200元/㎡（毛坯） 捆帮车库后单价≈18800元/ ㎡ 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 办公楼均价 (元/平米) 整栋面积 （平米） 24264.77 14938.87 10350.53 29223.66 整栋均价 （元/平米） 19600 17850 17500 19333 18800 说明：用加权平均法计算出1-4号楼每栋楼的均价。 1号楼为地标性建筑物，并且在项目主入口，交房标准也较高，所以均价比其他3栋楼稍高一些。 4号楼面积分割最小，在4栋楼里面是较容易销售的，但是位置较偏，离中心广场景观较远。 2号楼和3号楼都属于大面积分割，销售有一定难度，所以均价较低。 综合以上的所有因素，初步确定办公楼1-4号楼的均价。 1-4号楼单幢均价情况 中环时代广场项目市场定价推导汇报 2010年11月 项目综合情况 项目市场环境 各产品价格推导 项目概况 位居北上海? 金中环 位于市北高新技术服务园区核心； 踞中环西北紧邻中环高架及南北高架； 大宁商圈辐射区域 ★中环时代广场 1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场； 距离大宁商圈仅5分钟车程； 距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。 交通便利 双轨交站直抵市中心 ——区位交通条件 7号楼： 酒店 SOHO办公 商业 6号楼： LOFT办公 5号楼： LOFT办公 1号楼： 甲级办公 商业 2号楼： 甲级办公 商业 3号楼： 甲级办公 商业 4号楼： 甲级办公 项目 数量 总用地面积（㎡） 51848.6 容积率 2.8 地上建筑面积（㎡） 145784 建筑限高（M） 78 用地属性 商办用地 项目主要经济指标 项目概况 ——主要经济指标 各产品特征分析 城市综合体 | 价值灵魂 中铁●中环时代广场 精装SOHO / 百变LOFT / 甲级办公 / 特色商业 / 星级酒店 / 专属车库 【精装SOHO】 50㎡精装//轻松投资 大宁辐射区，精装小户型。 本项目SOHO为精装标准,配有地源热泵系统。SOHO单套面积约在50㎡左右，层高3.5米。由于其面积小总价低，又可作为居住、办公两相宜的产品，具备类住宅的特性，有利于规避市场风险。但SOHO商办土地性质及使用年限比居住类低；购买时付款比例和利息较高，贷款年限低；交易税费与日常公共事业费较高。 双层记LOFT// 超值 一层价格，两层空间 LOFT作为办公物业层高优势是其最大卖点， 5.4米的层高是目前