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国内外保障性住房的研究述评 　　摘 要：当前我国中低收入者住房问题严重，如何保障其住房权益成为广大学者研究探讨的热点问题。本文全面梳理国外保障性住房的相关理论和实证研究成果，对国内保障性住房现状、问题和有效对策等一系列研究成果予以综述，以期能为保障性住房的后续研究有所作用。 　　关键词：保障性住房；住房问题；中低收入 　　中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2014）01-0019-05 　　一、引言 　　住房是居民重要的生活资料，是实现小康生活的必需品。但由于我国经济发展不平衡、法律体系不完备等诸多原因，现阶段还有大量居民为住房问题苦恼。为此，我国保障房制度建设正紧锣密鼓地展开，许多学者也对此进行了大量研究。鉴于我国保障房制度建设不断发展，综合分析前人研究成果并提出新的理解，对于改善民生、解决中低收入者住房问题有重要意义。 　　二、国外保障性住房相关研究 　　中低收入者住房问题也是国外广大学者的研究重点。发达国家保障房起步较早，已有大量全面、深入的研究成果，而发展中国家则依托自身情况，积极探索有效解决中低收入住房问题的具体措施。 　　（一）传统经济理论对保障性住房的阐述 　　旧福利经济学公平分配理论认为，国民收入不变的前提下，收入分配越均等，社会福利越大。新福利经济学出现后，以奥肯为代表的学者认为应当协调效率与公平的关系。住房是人类最重要的生活必需品，国家有责任和义务为中低收入群体提供基本的住房保障，加大对保障性住房的资金投入，实现住有所居，是维护社会公平与经济社会可持续发展的必然要求。 　　凯恩斯有效需求理论认为，当有效需求不足时，社会总供给和社会总需求难以自动实现均衡，就会产生市场失灵。当市场无法满足人人有房住这个目标时，政府介入调控市场就显得尤为必要。保障性住房建设需要耗费大量人力、物力、财力，但盈利性不高甚至没有，在私人投资不足的情况下，只有政府依靠公共投资弥补私人投资不足。保障性住房涉及人数多、范围广，也只有依靠政府才能实现信息对称。 　　公共物品理论认为，准公共物品是在消费方面有巨大外部性的物品，表现为一个人对准公共物品的消费会减少其他人对该物品的消费，并且只有按价付款者才能享受。保障性住房是一种准公共物品，具有拥挤效应。商品住宅价格上涨越快，中低收入群体对保障性住房需求越强烈。因此，政府需要投资保障性住房，为社会提供准公共物品。 　　住房过滤理论是斯维尼1970年创立的，描述住房在整个生命周期内的全部使用过程。在住房一、二级市场联动的背景下，高收入者为了追求更好的居住条件，放弃现有住房，购买新住房，而低收入者则继续使用遗留下来的住房。住房过滤的主体是住房，而不是不同收入阶层，过滤的根本原因是住房市场价值的变化。住房过滤理论从住房供求的结构性方面切入，为不同收入阶层提供不同结构的住房提供理论依据。 　　（二）近年国外学者对保障性住房的研究 　　1. 后危机时代发达国家保障房研究。基于2008年金融危机视角，施瓦茨（Schwartz，2011）对比美国与英国住房保障体系。从应对危机的反应速度来看，英国模式的反应速度更快。从保障体系的持续发展角度来看，美国模式的持续发展能力较强。 　　为应对2007—2009年的全球金融危机，各国政府均开展经济刺激计划。英国较早对房地产开发商实行救助——政府购买开发商已完工或者部分完工的住宅作为社会公众住房。麦德度（Madeddu，2012）通过分析政府对开发商救助计划中的成功与失败案例，认为政府应吸收质量较好的住宅作为公共住房，同时注重协调与附近居民的关系。与此同时，澳大利亚政府提出了重点致力于公共住房建设的“国家建设经济刺激计划”，将大量资金投入公共住房建设。如明（Ruming，2013）以澳大利亚新南威尔士州为例，分析新南威尔士州如何在澳大利亚联邦政府的引导下制定公共住房建设时间表和预算表，探讨中央政府和地方政府在公共住房建设过程中的协调问题。 　　艾度（Appeaning Addo，2013）从定性和定量两方面分析研究美国大克拉克市5个低收入社区的家庭生活状况，研究发现，由于缺乏社会与资本优势，上述地区的居住条件、社会治安状况较差，并提出政府应促进私人企业和个人参与城市保障房建设的建议。研究认为在保障房建设、使用过程中，一方面需要减少低收入家庭的信贷负担，为保障房社区提供生活便利，另一方面要杜绝利用保障房谋利以及防止保障房滋生懒惰现象的问题。 　　2. 发展中国家探索符合国情的保障房研究。由于受到城市化进程加快、人口增长、经济快速发展等因素的影响，发展中国家住房缺口不断增大，因此，发展中国家不少学者进行了大量保障房建设研究。 　　伊本（Ibem，2011）分析近年来被引入尼日利亚住房保障体系中的公私合作（P