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定位制胜;钦州，新兴的海滨之城; 钦州城市发展规划 “一带、两轴、外环”的开发“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道—人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。 “江、海、湖、山、岛”的建设 “江、海、湖、山、岛”是钦州城市精品建设的总体思路和布局，“江”就是以钦江及其两岸为基础，打造“一江两岸”精品景观线路；“海”就是开发建设滨海新城，开展茅尾海综合整治，开发建设三娘湾休闲度假区，提升钦州滨海城市的品质； “湖”就是开发白石湖平山岛片区；营造湖景高层次商务区；“山”就是做好林湖公园、钦廉林场、八寨沟等开发建设；“岛”就是平山岛和七十二泾开发。 资料来源：钦州市政府网;钦州发展格局分析： 1、区域发展规划明确 主城区，以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点规划建设河东区，美化改造河西区，形成“一江两区”的城市格局。实施“一带、两轴、外环”的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”，指以河西区的钦州湾大道—人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传统商业步行街区、钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、文化、商业中心区；以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职业教育基地和先进制造业基地。 资料来源：钦州市“十一五”规划纲要第七章 2、河西旧城改造初见成效 SHOPPINGMALL、商业步行街、带电梯豪宅……旧城改造项目的实施，使这些充满着时代气息的词语和新生事物被钦州市民所熟悉。300多家厂商500多个品牌同时“现身”钦城，更是出乎市民们的意料，而这一切，正是旧城改造带来的变化和成果。 ;政策带来的利好 交通： 钦州市建规委结合全市“三业行动”，将美食一条街从子材西大街中段迁移到永福西大街西站路段，恢复子材西大街交通畅通、居住舒心的本来面貌 绿化： 按照“一路一树、一路一景、一路一花”的要求，实施城市干道“增花添彩”专项工程，重点抓好金海湾大街、北部湾大道、南珠大街、永福大街、扬帆大道、蓬莱大道、钦州湾大道、子材大街、钦港大道、果鹰大道等一批城市道路的林阴大道绿化建设。大力建设一批街头绿园。按照“500米见绿地、千步进花园”的理念，大力推进城区街头绿园建设 ;城市发展规划带来的机遇与风险 机遇： 城市发展规划的明确性，带给老城区发展空间和机会 钦州市旧城改造工作可以说还处于发展阶段，旧城改造中蕴含着许多商机； 河西钦州湾大道——人民中路段将成为钦州发展的新亮点。 北部湾经济发展带来的机遇 “风生水起北部湾”，钦州这个新兴的滨海城市由此成为投资热点。;城市发展规划带来的机遇与风险 风险： 宏观调控带来的风险 4月中旬以来新政频出，在五一期间，钦州楼市表现为“量跌价平”特征，项目开盘成交量下滑，市场价格保持平稳水平，项目开盘已经缺乏足够的“提价”支撑动力。 地产发展规律带来的风险 09年地产进入高速公路，涨幅超过07年高峰期，非理性涨幅致使今年下半年地产将可能会进入低潮期。 ;小结： 项目产品定位及发展理念符合钦州市对河西旧城改造的发展方向，也有利于区别其他项目的同质化竞争，但新政的影响及市场规律带来的风险不可小视。 从降低项目开发风险角度来讲，建议项目以快进快出的战略，快速出货，降低风险。;城市创意 城市发展格局分析 · 城市发展规划带来的机遇与风险 产品创意 竞品分析 · 产品分析 · 项目定位 广告创意 消费群分析 · 推广核心 · 推广节奏 · 推广预算;河东新 区;;竞品分析 ;;;;;;;;;综合分析：;主要竞争对手分析;项目差异化小结： 1、形象差异：强调老城中央地段，强调丰富的业态规划，强调品质、便捷的居住生活感受 2、产品差异：老城区少有的高层建筑，高得房率、实用率，底层全架空设计 3、品质差异：突出园林、生活配套、自有商业配套等品质优势强调我们是高配置社区。 4、理念差异：真正的都市综合体，集商业、公寓、住宅于一体，世界500强进驻，体现项目带来的全新的生活方式和高度的改变，强调项目的差异。;新古典主义建筑，超