2009安岳柠都新城项目营销策略构想及二期规划产品建议101p资料教程.ppt

高层电梯入户 设置10—15平米左右的电梯大堂。 *尽量选择从小区景观面入户 高层户型 高层户型设计应充分运用创新元素，如凸窗、弧形落地景观窗、可变空间、入户花园、挑高阳台等，树立项目产品与竞品差异化。 挑高阳台，既美观又适用 户型设计充分运用创新元素，考虑跃复式结构，增强户型空间感。 大面积户型考虑客厅共享空间的设置。 花园洋房户型 三层两户的户型设计，既保证了户型的舒适性功能，又控制了户型面积； 客厅挑高形成的共享空间彰显大气 顶层——空中院落 特殊位置——住宅入口 二期产品定位 地块研究 总体规划布局 建筑单体设计建议 园林景观规划建议 地块研究项目配套建议 商业规划建议 二期建筑风格 二期产品定位 地块研究 总体规划布局 建筑单体设计建议 园林景观规划建议 项目配套建议 商业规划建议 二期建筑风格 地块研究 地块位置：安岳63、64号地块 用地面积：231亩 开 发 商：荣新公司 地块规模：净用地面积㎡（亩）。 无具体限高、建筑密度、容积率等控规要求。 土地性质：不详。 建筑设计要求：不详。 项目地价：70万元/亩。 项目现况：毛地，处于一级整理阶段。 控规条件研究及基本概况 地块属性 商住用地 三面临街 地块西部有山脉分支伸入腹地 地块毗邻四至 北：南湖公园 西：检查院 南：柠都大道 东：规划道路 二 期 二期产品定位 地块研究 总体规划布局 建筑单体设计建议 园林景观规划建议 地块研究项目配套建议 商业规划建议 二期建筑风格 尊重自然，维持原生态 因地制宜，减少土方成本 共享南湖公园景观 从土里长出来的建筑 …… “文化内涵融入生活，做有思想的楼盘” ——二期规划理念 边界要点 “造场”——建立区域识别地图 道路： 与周边相区别的颜色 铺装带有标志性线条或LOGO “造场”——建立区域识别地图 标志物 小品 路灯 其他 区隔——与项目外界划清界限 轴线 节点和轴线 主要节点与轴线 四节点 三轴线 63# 64# 南湖公园 联排别墅区 花园洋房区 小高层区 小区水景 二期 景观节点1——南湖公园 景观节点2——入口文化长廊 景观节点3——中庭水景 商业节点4——临街商业综合体 节点和轴线 景观节点1 景观节点3 景观节点2 商业节点4 节点和轴线 商业轴线3——临街 配套商业 商业轴线2——主干道商业 景观轴线1——小区水景景观轴线 建筑产品形态建议 小高层 —— 占总体量的80%，项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动； 花园洋房 ——占总体量的18%，项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质； 联排 ——占总体量的2%，项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质； 年轻家庭 5-8万元、改善居住需求 高端 富足成熟家庭 6-10万元、改善居住需求/投资需求 中高端 财富阶层 安岳顶尖收入人群 中端 市场 需求 局部高端产品全面拉升本案在安岳市场的价值标杆 建筑形态研究判断 低层要质 低层建筑形态选择： 联排别墅+多层洋房 独栋、双拼别墅对地块资源、 规模等依赖较强， 依据 本项目地块无法满足 依据 花园洋房价值较之高层电梯，可以拉升产品品质 三线城市对多层接受度较高 花园洋房客户与高层客户重叠 依据 叠拼别墅较之联排别墅消化速度慢 联排户户有天有地，别墅品质高于叠拼 选择依据 建筑形态研究判断 高层建筑形态选择： 18层电梯公寓 消费正由多层向高层转变，但 目前多层仍以多层最为畅销 依据 考虑逐渐过度因素楼 层不宜过高 依据 开发商成本投入方面，18层低于超高层 依据 高层做量的原则，比小高层更有势 选择依据 高层做量 容积率、建筑密度等相关参数预估 建筑最佳方案为：容积率3.0，建筑密度24.33% 根据二期用地面积(154331平米）以及产品形态配比，预估 28.39% 24.33% 20.28% 密度 43813 37554 31295 基底总面积（㎡） 24007 16205 3601 20578 13890 3087 17148 11575 2572 基底地面积（㎡） 18以上 6 3 18以上 6 3 18以上 6 3 楼层 432129 97229 10803 370396 83339 9260 308664 69449 7717 建面（㎡） 80% 18% 2% 80% 18% 2% 80% 18% 2% 百分比 高层 洋房 别墅 高层 洋房 别墅 高层 洋房 别墅 建筑形态 540161 462995 385829 总建面（㎡） 3.5 3 2.5 容积率 建筑布局建议 湖景高端住