2018奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42P讲义教材.pptVIP

* 奥体文化商务园15#地块 可行性研究报告 营销部 2012.12.03 周边环境 北侧：近观鸟巢、水立方、盘古大观、奥林匹克森林公园等地标级建筑。 南侧：路对面是纵深近200m的元大都城桓遗址公园带（横跨西土城到芍药居10个街区） 西侧：中华民族园。 * 板块规划 项目位于奥体南区文化商务园区内 ，定位于首都高端文化和商务功能的聚集区。 规划包括商务酒店、高端商务办公、文艺剧场、博物馆、会议中心、高端居住、公交枢纽、地下商业等 公交枢纽：项目西南角，专门为公交枢纽和场站预留了土地。面积有2万多平方米，并布置了出租停靠、自行车场。可以连通8号线和10号线换乘站。 建筑高度：考虑对中轴线的尊重，园区内建筑控制高度为自西向东逐渐升高。西边高度为30米，到东边会逐渐达到100米。其中，最高点为中央酒店，为180米高。 绿化景观：园园内设计了独特的景观“新奥湾”，中央绿地达10公顷，通过城市森林、慢坡草坪和下沉花园的穿插组合，成为奥体中心地区重要城市开放空间。 地下交通：分为地下三层，地下一层为人行通道和商业配套，地下二层为车行环隧、车库和商业，地下三层为人防车库和机房。地下一层联系了地铁、公交枢纽带和园内各地块地下空间。 板块规划 * 甲级办公+少量底商 本地块政府原规划 * 用地指标 项目四至：北至小关路，南至北土城东路，东西两侧界限路待规划 土地分析小结——如何美赞之词亦不为过 区位交通★★★★★朝阳奥体核心南大门，立体交通优势明显。 周边环境★★★★★地标林立，大型公园环绕，形象及环境无可匹敌。 板块规划★★★★★奥体文化商务园乃奥运核心区皇冠上的明珠，地下交通、商业配套、大面积绿地、知名开发商全系高端产品锦上添花。 用地规模★★★★☆ 地上建筑面积9.17万㎡，虽体量不大但方正且便于排布。 实为不可多得的必争之地！ * 第一部分 宗地条件 第二部分 市场分析 第三部分 客户研判 第四部分 项目定位 目录 经济要素资源优势：一个世界第二大经济体的首都，北京是中国的资源汇集之地，城市的资源吸附能力被无限放大。包括人力资源、政策资源、交通资源、商务资源等企业重要的经济要素，是不可替代、独一无二的经济高地，是实力型企业经营到一定阶段梦寐以求的发展平台。 发展机遇不可多得：上海历来是全球鼎极企业的首选办公地，然而近年来出于政治风险考虑，从上海政府层面调低身段、不再频频出台激烈的经济刺激政策，从而导致上海商务界出现了这样一段缓和发展期，成就了北京全方位超越上海写字楼需求的绝佳时期。 限购政策下市场优势：住宅市场限购，在民间投资渠道较窄的前提下，房地产仍在是投资客首选的投资渠道，因此由于政策性因素商办市场占据一定优势契机。 宏观市场分析 综合以上，从城市地位、发展机遇到政策影响三个层面的宏观市场导引因素，北京核心区位的甲级写字楼需求和市场前景三年内空前看好。 宏观市场分析 【供需矛盾突出，空置率持续降低】2012年三季度北京写字楼市场供需矛盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，三季度季度甲级写字楼空置率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点，北京早已超过上海、深圳，成为国内写字楼空置率最低的城市，而且这一空置率数据持续被刷新新低纪录。 【甲级租金大幅度上涨，年内增幅30%左右】保持上涨态势的北京写字楼租金三季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海为261元），与2011年一季度的每月每平方米187元，上涨幅度达到57%。 核心地段甲级写字楼极度稀缺，空置率、租金增幅历史最高水平。 * CBD 燕莎 中关村 金融街 东二环 望京 老商务板块： 使馆等资源自然衍生— 东二环/朝阳门 建国门/东长安街 东三环/燕莎 政府规划着力打造—— CBD/大望路（繁荣经济） 金融街（金融产业） 中关村（发展高科技） 黄金区位+ 重金打造 亚奥 双金汇聚—亚奥板块 * 板块市场分析 目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无在售写字楼产品销售。 2005年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司、集团总部，世界知名企业代表处为主，租金达到13元/㎡.天。甲级写字楼平均空置率5%以下，户均租赁面积800-1500㎡。 项目 盘古大观 北辰时代大厦 环球贸易中心 总占地面积 39480㎡ 25353㎡ 27330㎡ 办公总建筑面积 132176㎡ 125600㎡ 233000㎡ 建筑高度 192 140 100 商业总建面 25000㎡ 2000 13000㎡ 综合容积率 7.6 5.1 11.26 标准层面积 3000㎡ 2200㎡ 1500㎡ 楼