2018天津泰达市场定位报告资料教程.ppt

泰达城R1项目 市场定位报告;项目特性;核心问题;用地分析;中国经济增长第三极——环渤海经济圈; 纵观天津的中心城区，南部区域在近十年间建设量较大，现已延伸到中环外的奥运水上和大梅江一带。相比之下，天津城市中心北部地区属于传统旧城，改造成本高、启动晚，发展一度滞后。 进入2003年，随着海河开发、市政升级、旧城改造、新区建设等新一轮城市基础设施的更新、置换，天津中心城区北部城区面临着巨大历史机遇，形成了超过8平方公里的开发用地，“北部中心区”初露端倪。;本项目所在的泰达城区域作为海河开发的第一个节点，将成为北部市区连接南开及市中心的必经之路。;宏观尺度小结;发展历程;西站物流中心;中观尺度;作为天津市道桥改造的重点区域之一，泰达城未来将形成以“五条路”、“四座桥”为重点的密集交通体系，并将与城市轨道交通形成良好连接。;A1——堤岸休闲区;百货店;天津市重点中小学分布图;项目周边医疗机构分布图;中观尺度小结;与交通枢纽为邻，对居住环境影响大；西侧现状小区形象一般；岸线较短，河景可利用程度不高。;;临近西青快速路以及交通枢纽，噪音影响大，居住环境价值相对较低。;微观尺度小结;市场分析;经济发展阶段对比;滨海新区;房地产市场发展;2000-2004年，天津商品住宅销售量持续上升，2004年总供应量为1250万平方米 2005年受调控政策影响，商品住宅成交面积有所减少，总成交量约1000万平方米，与2003年基本持平 2006年预计全市拆迁量约300万平米;2000-2005年，天津商品住宅均价上涨1771元/平米，增幅71.5% 2005年均价为4250元/平米，比2004年增长32.8%;红桥区商品住宅供需量在主要各区中处于较低水平，存在较大增长潜力 销供比达到1.2以上，显示出需求旺盛的良好势头;2005年二手房市场成交状况 05年初，存量房比例首次达到800万，成交量增幅为15% 二季度，二手房成交套数已经高于一手房。比例达到1.25:1 三季度的秋季房交会上，二手房求购数量为供应数量的6倍，二手房的成交均价达到3706元/平米（2005年新房均价4250元/平米）。 河西、南开两区，房龄10年以内的二手房价在5000元/平米以上。;宏观市场小结;市场分析;选取天津城区范围内均价6000以上的中高档住宅项目，按区域特征划分为六大板块：;津河壹号;目前中高档住宅项目在中心区板块、大梅江板块、北部中心板块比较集中 北部中心区正成为中高端住宅的发展重心;　;整个天津中高档楼盘市场户型产品结构中，三居室是户型的主流供应，占总量的近50%，其次为二居占约30%。 户型面积区间总体上呈现出功能完备型的舒适化倾向;户型面积及总价; 六大板块中高档住宅加权平均售价为7591元/平米，处于较高水平 加权平均销售速度为7198平米/月，销售速度比较理想 各板块综合比较，售价与销售速度成反比关系;海河板块;金茂现场;项目名称;同方瞰和平;项目名称;项目名称;这一板块是天津传统的高档住宅聚集区，良好的商务氛围和生活配套使本区域住宅更多面向高收入、国际化、商务型需求。;北部中心板块;项目名称;项目名称;项目名称;价格走势;近年随城市改造而兴起的住宅板块，人文渊源深厚，但环境和配套现状一般，有待进一步改善，区域发展潜力较高。;板块名称;市场分析;基本情况 地理位置：南开鼓楼西侧（西马路与北马路围合地带） 占地面积：21.55万㎡ 建筑面积：?72.42万㎡ 容积率：?2.99 绿化率：?31% 开发时间：?2005～2007 ? 产品结构：24-28层短板 均价：8300元/平米 最高价：8800元/平米;产品信息 规划： （1）开放式的空间：非围合，视线通透，错落式排列，短板设计 （2）通透性好：短进深（12-13米）、明厨明卫、通风好 （3）三级园林绿化系统：公共集中绿地、中心绿地、组团绿地 园林：多实景，树种丰富，人、动物、自然的相互交融 住宅多为一梯两户、一梯三户的高层短板设计 大面积户型（140平方米以上）比例略高，达到25.2%， 外立面：简洁时尚，现代感强 精装修：样板间与交楼品质一致，大堂、走廊、电梯间达到四星级酒店装修标准 精装修标准为1000元/平方米，;精装修 ;　;对二居及三居户型面积细分，可以看到： 二居中的主力是120平米以上的舒适户型，100-120平米的户型供应较少； 三居中的主力是140-160平米的舒适户型，120-140平米的户型供应较少。;二居三居的平均销售速度分别都能达到每月40套以上，旺季能达到每月100套以上;100-120平米二居供应量少，销售速度快，基本属于推出当月消化 140-160平米是三居主力供应，平均销售速度为每月35套，高峰达到每月60套;客户情况 客户的核