2018恒盛尚海湾营销推广策略129p研究报告.ppt

价格体系基础：高端竞案分析是我们制定价格的基础，避免在调控阶段做价格标杆，密切关注周边楼盘价格变化，要掌握引领市场的话语权 根据全年目标、市场规律、竞案分析 我们展开全年营销执行备案 全年执行策略备案 预判市场，提前应变。 目前按政策执行情况预判南通在5-6月左右或将出台政策或受市场影响，即6月份会是整个市场发生变化的分水岭，根据政策影响，我们需根据市场变化做出备选方案应对 6月之后可能会出现情况 有政策影响 无政策但受全国影响客户处于观望状态 抢占先机引领市场、始终引起市场关注，确保资金流量 （采用价格策略） 时间 2011.2-5 价格策略执行表 2011.6 2011.7-8 2011.9 15000元 14000元 17000元 4月开盘均价 14200元 价格 5月开盘均价 14500元 6月加推均价 15200元 加推去化至70% 拉升均价至 17000元 市场低迷期 市场试探期 拉高站位 扰乱市场 确保成功 量满放闸 引领市场 抢占先机 9折优惠，均价优惠至15300元 2011.10-12 市场回暖期或继续调控 进可攻 退可守 市场回暖，均价回复17000元 市场继续调控，优惠幅度逐渐收回，稳步上升 若出台政策，产生市场影响的前提下，根据规律判断必然出现价格下滑的相应阶段，即采取价格策略，抢占先机、引领市场、，确保资金流量 价格策略原则 重点是避免老客户由降价引起的冲突 有以下五点原则，保证完善说辞 由头：恒盛上市二周年（内部） 限时：2个月（8.18-10.18日） 限价：优惠逐步上升9-9.5折 限量：某个组团的固定体量 控制：后期降价底线不能低于前期均价 2月 3月 4月 9月 5月 7月 6月 8月 10月 12月 11月 一期 售楼处广场包装完成 样板房完成 精装修完成 2011年恒盛尚海湾营销推广时间节点表 二期 加推 三期 四期 3号地块 20121月 一期 二期 三期 五期 六期 5号地块 3月 4月 5月 7月 6月 8月 一期 恒盛尚海湾营销计划表 二期 加推 三期 四期 3号地块 一期推出1、2、5#楼，共计252套，约31280 ㎡，均价约14200元/ ㎡ 二期推出3、6、7#楼，共计306套，约37150 ㎡，均价约14500元/ ㎡ 加推推出9#楼，共计64套，约8960 ㎡，均价约15200元/ ㎡ 三期推出17、19#楼，共计162套，约17700 ㎡，均价约15200元/ ㎡ 四期推出15、16、18#楼，共计198套，约22300 ㎡，均价约15500元/ ㎡ 总计12幢，共982套，约117390 ㎡，均价14769.元/ ㎡ 在无政策影响的前提下，单价总价跟随市场，完成预期目标，逐步推量提价。 9月 10月 12月 11月 一期 二期 三期 四期 5号地块 四期推出1 2 3 4#楼，共计404套，约50800㎡，均价约17500元/ ㎡ 一期推出10、12、13、14#楼，共计260套，约29000 ㎡，均价约16000元/ ㎡ 二期推出7、8、9、11#楼，共计294套，约33200㎡，均价约16500元/ ㎡ 三期推出5、6#楼，共计224套，约32600 ㎡，均价约17000元/ ㎡ 总计14幢，共1182套，约145600 ㎡，均价16861元/ ㎡ 全年40亿的目标 我们必须确保全年均价16000元/平米左右 并有20余万方的销量才能完成， 在提价跑量的总体基调下我们采取三管齐下的策略（制造营销壁垒）： 当明星 傍大款 做标杆 Events influence 事件影响力 我们不仅仅是要做明星楼盘 更要成就项目长三角的影响力，引领市场，抢占客户 当明星 2011南通房地产经济高峰论坛 炒作流程：活动事件引爆——恒盛尚海湾冠名媒体专栏舆论炒作 事件影响力活动： 策略打造，形成新闻热点，制造事件营销社会影响力 品牌辉映，准确传达产品信息，完美演绎项目形象： 通过与奢侈品品牌的户动，借助影响力来拔高项目形象，引起舆论轰动 “奢侈品主题”精装房展示 傍大款 通过对大型企业进行渗透， 实现高端人群有效客户的快速蓄水 尚海湾——为高端人士量身定做的星级行宫 大型企业推介会 Image transmission power 品质传播力 造就南通屈指可数的生态科技豪宅标杆 做标杆 尚海湾精装修以朗诗为参考，十大系统打造成“恒温、恒湿、恒氧”的生态科技住宅，整体设备+装修成本控制在2500元/㎡左右，对外报提高1000元/㎡建议做2套精装房，一套为精装标准房，一套为工程房（内部建材设备剖析） 以精装树立品质标杆，挂精装卖