房产税节税的方案最佳的设计.docVIP

房产税节税方案最佳设计 　　根据《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人、承典人缴纳，房产代管人或者使用人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1 2％，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税从价计征与从租计征两种不同计征方式导致房产税税金的差异，为房产税的纳税筹划提供了空间。现举例说明房产税的税收筹划方法。 　　计算房产税从价计征与从租计征的税负平衡点，考虑房产的出租方式 　　 　　房产税从价计征税金：房产原值×(1－30％)x1.2％ 　　＝房产原值x0.84％ 　　房产税从租计征税金：出租房产租金×12％ 　　两者税负平衡点公式：房产原值×0.84％＝出租房产租金×12％+(房产原值×0.84％－出租房产租金×12％)×企业所得税税率25％ 　　即：出租房产租金/房产原值＝7％ 　　根据上述公式，如出租房产租金/房产原值比例高于7％，从价计征税金较低，反之，如出租房产租金/房产原值比例低于7％，从租计征税金较低。现举例验证如下： 　　例1　东华公司拟考虑将企业两间仓库用于存放公司产品(即自用仓储)或用于对外出租，仓库计税原值200万元，用于对外出租可获取出租房产租金18万元，两种方式下房产税计算如下： 　　计算房产税税负平衡点：出租房产租金/房产原值＝18/200＝9％，高于税负平衡点7％，自用仓储方式房产税较低，应采取自用仓储方式。具体测算如下： 　　自用仓储房产税税金＝房产原值x0.84％＝200x0.84％＝1.68(万元) 　　出租房产税税金＝出租房产租金x12％＝18x12％＝2.16(万元)，比自用仓储房产税税金高2.16－1.68＝0.48(万元)，可见高于税负平衡点，企业应采取自用仓储方式节约房产税支出。 　　接上例：如出租房产租金改为12万元，两种方式下房产税计算如下： 　　计算房产税税负平衡点：出租房产租金/房产原值＝12/200＝6％，低于税负平衡点7％，对外出租方式房产税较低，应采取对外出租方式。具体测算如下： 　　自用仓储房产税税金＝房产原值×0.84％＝200x0.84％＝1.68(万元) 　　出租房产税税金＝出租房产租金×12％＝12x12％＝1.44(万元)，比自用仓储房产税税金低(1.68－1.44)0.24万元，可见低于税负平衡点，企业应采取对外出租方式节约房产税支出。 　　 　　利用房产转租方式，降低房产税从租计征税额 　　 　　例2　海星公司有一餐厅计税原值600万元，每年对外出租收取房产租金60万元，海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金＝60x12％＝7.20(万元)，应缴纳的营业税及附加＝60x5％x(1+7％+3％)＝3.30(万元)，海星公司合计税负＝7.20+3.30＝10.50(万元) 　　对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划，考虑到根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税，可制定税收筹划方案如下： 　　海星公司改变餐厅出租方式，将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司，海叶公司将镊厅对外再次出租，收取出租餐厅租金60万元。 　　海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金＝30x12％＝3.60(万元)，应缴纳的营业税及附加＝30x5％x(1+7％+3％)＝1.65(万元)，海星公司合计税负＝3.60+1.65＝5.25(万元)。 　　海叶公司是房产转租人，不缴纳房产税，应缴纳的营业税及附加＝60x5％x(1+7％+3％)＝3.30(万元)。 　　税收筹划后海星公司与海叶公司合计税负＝5.25+3.30＝8.55(万元)。可见，通过将房产出租方式由直接出租改为转租，海星公司与海叶公司合计减少税金(10.50－8.55)1.95万元。 　　进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出，税收筹划方案方可行，如设海叶公司房产转租后租金为B(本例B＝60万元)，海星公司将餐厅出租给海叶公司租金为A(本例A＝30万元)，需满足(B－A)x12％－Bx5.50％大于0，得出B应大于1.8462xA，(本例满足上述要求)1如不能满足B大于1.8462xA，则税收筹划方案不可行。 　　 　　将房产出租合同变更为物业管理合同，享受从价计征房产税的低税负 　　 　　例3　华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元，现拟将本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品，双方签订房产租赁合同，约定该地下建筑出租每年收取租金8