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房价波动中商业银行住房抵押贷款风险控制研究 　　摘要：随着我国房地产市场环境的变化，银行房地产贷款的风险也在不断变化。本文具体分析了房地产的特性及其价格影响因素、现阶段我国房地产业的困境、房价调整与银行贷款风险关系的特点，并对银行的风险管理提出相应建议。 　　关键词：住房抵押贷款；风险；房地产业困境 　　Abstract：Along with our country real estate market environments change，the bank real estate loans risk unceasingly is also changing.this article concrete study real estates characteristic and the price influencing factor，the present stage our country real estates industry difficult position，the adjustment of house price and the bank loan risk relations characteristic，and puts forward the corresponding proposal to the bank risk management. 　　Key Word：home mortgage loan，risk，real estate industry difficult position 　　中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）03-0067-03 　　 　　在银行的资产中，房地产贷款部分占15%―20%，其对银行利润率的贡献率有20%左右。由于个人住房抵押贷款期限最长可达20至30年，其安全性与抵押物的市场价值关系密切。2008年受房地产周期和次债危机的影响，中国房地产业出现了很多“迷局”。分析和研究抵押贷款市场风险的特殊性及其规律，加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，防止房地产风险转化为商业银行风险，对于我国商业银行提高控制风险的能力和手段具有极为重要的意义。 　　 　　一、房地产的特性及其价格影响因素 　　 　　长期看来，房价决定于需求（如国民收入和平均贴现率）和供给要素（如建筑成本、土地的可获得性以及存量房质量），但房地产也有其特性，房地产的供给有着强烈的本地性；由于规划和建筑施工的原因，新房供给需要花费很长的时间，价格具有刚性；长期租赁合同使租金价格僵化；市场价格缺乏透明度以及大多数交易通过双边协议完成；市场流动性受到交易成本高的制约；借款人严重依赖外部融资；房地产被大量用于抵押；短期变现难度大。以上因素造成房价短期内可能偏离长期均衡。因此，房价波动不仅是由经济、利率和风险溢价的周期性运行所引起的，而且也是房地产内在特征的体现。 　　房价波动受内生因素和外生因素的影响，外生因素主要是经济周期的影响，体现在当经济环境改善时，居民的平均收入会增加并扩大对新房的需求，投资者发现盈利机会并试图扩大投资规模。此外，市场对房地产周期的不同阶段风险变化的感知不同。在繁荣阶段，项目投资风险被认为比萧条阶段低。包含资金时间价值的风险溢价决定贴现率，也对房价有相当大的影响。内生因素如供给的显著滞后和投资决定对历史经验的依赖也导致房价波动。一方面与其它商品供给相比，房地产市场的供给变动非常缓慢，主要受有限的土地供给、长时期的立项和建筑施工的影响。另一方面，房地产市场的信息流动通常是低效率的。因为房地产转让率通常很低，价格信息容易受阻且非常不准确。了解本地市场对于把握房价动态很重要，但由于获取本地市场的信息成本很高，因此，市场参与者预测房价走势几乎不可能或很难。实际上，市场预测严重依赖当前房价，或者是由过去趋势的外推计算得出。这种所谓的“近视”和“拇指法则”判断，可能导致房价的内生波动和偏离长期均衡价值（Hendershott，1994；Herring and Wachter，1999）。例如，在繁荣阶段，房价持续上涨，基于过去趋势和当前价格，建筑商和开发商决定新开发项目。但由于新建筑要花几年才能完成，调整过程很慢。到项目完工时市场需求可能下降，租金和房价下跌，结果导致空置率上升。 　　 　　二、现阶段我国房地产业的困境 　　 　　在2008年，受全球金融海啸的影响，中国房地产市场出现了不小的调整。在价格和销售面积方面，2008 年1－10 月，根据销售额和销售面积计算的全国新建商品房的平均销售单价为3933元/平方米，较2007 年的3885 元/平方米上升了1.23%，较2008 年7 月份最高的4013 元/平方米出