2018沈阳蕙庭花园营销建议报告183P资料教程.ppt

部分经典实战案例——本土案例 部分经典实战案例——本土案例 5.2 核心利益点的体现 开发商 通过对户型的打造。复式创新户型使户型更科学更实用。 对产品不断创新所带来的市场正面影响，吸引客户对项目的关注。 对产品之工艺、品质上不懈的追求，可增加客户对物业的好感。 让利予消费者使价格更合理。购房变的更轻松。 项目地段 项目所处的位置自然环境优越，坐拥健康生态的自然环境。 优良的道路情况使出行更方便更快捷 品质优秀 价格适中 环境自然 交通便利 户型合理 高性价比 5.3核心利益点推导 第六章、项目整体价格策略 ——辅助武器 本项目销售价格定位依据“市场比较”原理，对可比相关楼盘的价格经过修正，加权后得出，旨在对将来实际定价提供参考作用。 项目整体定价策略 价格建议 　定级因素 　　加权系数 蕙厅花园 幸福里 龙腾金荷苑 位置 0.5 100 102 101 配套 0.4 　 99 101 建筑质量 0.3 　 100 100 园区规划 0.3 　 98 101 楼盘规模 0.3 　 98 102 立面外观 0.1 　 101 100 发展商信誉 0.1 　 99 100 户型设计 0.1 　 101 100 总系数 　 　 798 805 　 　 　 99.75 100.625 项目均价 　 　 3500 3300 修正均价 　 　 3508.772 3279.503106 权重系数表 修正均价 　 30% 70% 项目入市均价 3348 　 1052.632 2295.652174 多层均价 销售价格可以根据市场情况上下浮动5% 即在3348元基础上上下浮动 均价:3348元 多层价格: 　 　 蕙厅花园 依云北郡 龙腾金荷苑 位置 0.5 100 102 101 配套 0.4 　 102 101 建筑质量 0.3 　 100 100 园区规划 0.3 　 101 102 楼盘规模 0.3 　 102 102 立面外观 0.1 　 100 100 发展商信誉 0.1 　 100 100 户型设计 0.1 　 100 100 总系数 　 　 807 806 　 　 　 100.875 100.75 项目均价 　 　 5000 4800 修正均价 　 　 4956.629 4764.26799 权重系数表 修正均价 　 30% 70% 项目入市均价 4822 　 1486.989 3334.987593 高层复式均价 均价为:4822元 市场比较法高层复式价格: 销售价格可以根据市场情况上下浮动5% 即在4822元基础上上下浮动 均价为:4855元 多层推算法高层复式价格: 多层均价*1.45:3348*1.45 6.2 项目入市时间分析 根据贵司提供的工程进度表及我司人员到现场实地考察所得，现场条件相对完善的时间预计为7月中下旬左右（工程正式开工）。因此我司对项目的推售时间作全新的估计及评估，而对项目的开售时间作适当的调整。 6.2.1 项目自身条件分析 由于本项目具有二大前提： 供货量集中，具有大盘的开盘气势，有利于要短期内抢占市场 项目推售单位变化不大，可根据市场变化而调节产品及价格的能力弱，因此在策略上应该以快打慢，讲求销售速度 6.3 项目的总体价格策略及推售安排 推售方式建议： 本项目的整体推售时间为1年，由于项目规模有限，不能有较多的硬件及亮点支持销售，所以我司建议的推售方式是采用线式的销售方式较为合理，并且可以达到较佳的销售延续力。 项目整体推售计划 时间安排 主推产 品类型 主推楼号 价格策略 主推户型 主推套数 户数比例 项目展示期 7月15-8月5 项目整体形象展示,市场形成认可,同时做好销售准备工作 储客期 8月6-8月20 积累客户,根据市场反映调整后面工作 准备开盘期 8月21-9月15 三种产品类型 1,3,16，10 平开 一室,两室，三室 370 32% 开盘强销期 9月16-11月5 高层,多层,高层复式 2,7,8, 13,14,15 微上调价格 两室,三室 456 39% 持续期 11月6-08年3月25 高层及高层复式 4,9, 11 上调价格 两室,三室 174 15% 二次热销期 3月26-5月15 多层,高层复式 5, 6,12 再次上调 两室,三室 168 14% 清盘期 5月16-7月15 利用促销手段实现快速销售剩余产品(项目总套数为1168套) 发售初期选一批综合质数最差的单位以市场低价入市，吸引经济实惠一族，制造热销场面，利用“羊群效应”开始吸引较高层次客户，相应价格策略逐渐上扬。 优点：有利于聚集人气，为销售初期创造火爆场面，使项目入市即受市场追捧，为后期销售作铺垫。 有利于发展商投资的快速回收，减小市场变化压力