2018年长沙观音岩项目定位发展报告（终搞）106p资料教程.ppt

600-800平方米别墅tree in house 顶级别墅 顶级别墅可按量身订做的方式进行独立设计 风格可按照现代风格独特的建筑形态进行设计 客户群可分为私人富豪及企业会所 面积指标800-1000平方米 非常感谢 THANKS 2006.7.28 开发模式二 总体规划 占地面积1163亩，容积率0.4，总套数1006套 独立别墅（一） 户型面积800-1000平方米，占地面积5.19万平方米，容积率0.17，总建筑面积9053平方米，总套数10套 独立别墅（二） 户型面积600-800平方米，占地面积12.64万平方米，容积率0.22，总建筑面积28125.4平方米，总套数40套 独立别墅（三） 户型面积360-400平方米，占地面积37.22万平方米，容积率0.31，总建筑面积114681平方米，总套数302套 双拼别墅 户型面积210-230平方米，占地面积22.48万平方米，容积率0.64，总建筑面积143772平方米，总套数654套 山林会所 5000平方米 临湖会所 5000平方米 商业广场 4500平方米 开发模式二: 开发模式二: 项 目 评价结果 项目总投资（万元） 85822.8万元 项目总销售收入（万元） 128397.66万元 税前利润（万元） 42574.86万元 税前利润率(%) 49.6% 所得税(万元) 2341.6万元 税后净利润(万元) 40233.24万元 税后投资净利润率 46.88% 主要经济指标分析 销售均价格4343.11元/平方米 两种开发模式比较分析 从盈利上来说,模型而高于模型一，模型一的税后净利润为30792万元,税后投资净利润为35.88%；模型二的税后净利润为40233.24万元,税后投资净利润为46.88%。 从市场风险看，长沙联排别墅存在市场竞争压力的，价格偏低的市场局面，双拼别墅存在市场的空白点，在无竞争的情况下， 不但市场风险相对小，而且可以拉升价格。 从产品上说,模型一存在联排别墅数量比例接近75%,模型二则是双拼的比例为65％，而且是具有市场吸引力的产品。 综上所述,从多个方面考虑,本项目采用模型二。 价格定位 顶级独栋别墅平均售价:8000-10000元/平方米 高档独栋别墅平均售价:5500-6000元/平方米 精品独栋别墅平均销价4500-5000元/平方米 双拼别墅平均售价:3300-3600元/平方米 1.目前得出的参考均价仅仅是以现在售楼盘和已售楼盘做比较，并考虑未来 一年的升幅情况； 2.未来片区属于全新的区域，政府层面的规划和营造将提升项目本身的价值； 3.对于本项目未来规划中对建筑品质、设施配套、管理品质的提升也将提升 本项目的市场竞争力； 4.对于项目营销推广的提升 项目开发建议 人是自然的尺度，当然也是建筑的尺度，建筑的文明即是将人类的生存提升到生命。 第四部分 项目整体开发建议 从以上依据考虑出发，结合市场调研结论，本项目分六期开发，每期面积约为50000平方米左右，供应套数在100-150套左右，本项目预计6年开发完毕。 建议分期报建，以便后期产品紧扣市场变化分6期开发，每期约5万㎡。 一期 二期 三期 四期 六期 五期 项目地块整体划分示意图 新业地产认为,观音岩项目应该以“以小博大”融合“情景营销”的启动,以商业街区、会所、豪华纯别墅(滨水别墅)和高尔夫景观带动整个项目的营销趋势, 前期一年推一期，后期二年推三期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。 启动区开发论证 观音岩项目启动策略: 双拼别墅为主，顶级别墅为辅助, 预计双拼别墅 148套 顶级纯别墅(滨水楼王) 4栋 5000平方米山林会所 4500平方米商业街区 项目总体规划思想 秩序感 在规划当中，处理好各种的关系，将复杂的地形地貌化繁为简， 化杂乱为自然结合坡地天然地貌，表现现代建筑群的线条美、 序列美。 尺度感 尺度是一种很奇妙的临界。0℃是一个临界，跨越了这个尺度， 水就会呈现为两种不同的物态，心理的尺度也是如此。生活中 的平板无趣，并不是因为太多的尺度，而是由于尺度的固化， 在规划当中，增大楼间的间距，改变入口的尺寸，压缩硬质景 观的比例放大交流的空间等等，有意地缩小或放大一些尺度， 刻意地去挑衅心理极限，在夸张与刺激当中创造生活的情趣， 反映出客户群的果敢与突破。 自由浪漫 真正的居住据点应该是这样一个地 方：建筑踏实而不压抑，让人可以 心情地呼吸；是一种有根的飘逸， 可以随风摆动，也可以让景色自然 流淌。布局是开放的，不是密闭的