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国内外住房补贴的模式的研究述评 　　摘要：目前，我国的经济适用房政策受到了越来越多人的质疑，讨论的焦点集中在，我国究竟应该采取怎样的住房补贴模式。在这种现实背景下，本文对国内外近年来的住房补贴研究文献进行了梳理，对其中的主要观点给予了分类述评，并在此基础上，对住房补贴模式的研究给予了总结和展望，最后对住房补贴政策提出了些许建议。 　　关键词：住房补贴模式；供方补贴；需方补贴 　　中图分类号：F062．9　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2006)03―0068―03 　　 　　一、引言 　　 　　近年来，我国发生了两类引人深思的事件，一是2005年在北京的经济适用房销售中出现了惊人的挤购场面，而与此同时，绝大多数城市的经济适用房却是销售遇冷，经济适用房销售冰火两重天的奇怪现象，引发众人对经济适用房政策存废的激辩；一是在2004年12月北京于凌罡在网上组织个人合作建房之后，各地人们也纷纷仿效，希望通过该种方式来抵制高房价，一石激起千重浪。引来各方人士对是否应该发展个人合作建房的争论。可以发现，目前的住房市场存在着奇怪现象，一面是市场失灵，市场运作的高价商品房和限价经济适用房，都无法满足中低收入者的住房需求，人们尝试组织合作社来自己建房；一面是政府失灵，对于保障性的住房供给，政府无法有效地给予干预，经济适用房这种住房补贴政策逐步走向失效。 　　我们知道，住房补贴的模式主要有四类：(1)政府直接投资建设住房；(2)政府通过民间的非营利机构如住房合作社或住房协会等，为低收入者提供住房；(3)政府委托开发商建设微利商品房；(4)政府直接给中低收入者提供货币补贴，帮助其通过市场解决住房问题。其中前三种属于供方补贴即“砖头补贴”，补贴融入低价住房的供给方中，后一种属需方补贴即“人头补贴”，补贴融入住房需求者的收入中。我们知道，供方补贴模式带有明显的计划特征，尤其是第一类，几乎是完全计划化的模式；而需方补贴是带有较强的市场化特点，如货币补贴模式，政府只需提供给中低收入者。一定的津贴，然后让所有人都通过市场买卖或租赁住房。 　　目前的问题是，我国究竟该采用怎样的住房补贴模式，是偏市场化的需方补贴模式，如合作社建房模式，还是偏计划化的供方补贴模式，如货币补贴模式。在此背景下，本文分类述评了国内外关于住房补贴模式的研究，并在最后，对住房补贴模式的研究给予总结和展望。 　　 　　二、国内住房补贴模式研究述评 　　 　　(一)国内住房补贴模式研究 　　1．供方补贴模式中的计划化缺陷研究。1995年1月，国务院正式下发了安居工程实施方案，即每年由各地政府组织建房，再按最低成本价卖给住房困难户。但是，研究者们很快发现，安居工程操作中，存在筹资不能及时到位，资格检查引发地方官员腐败，以及低价运作模式导致低住宅质量等三大问题(赵舒贤1996)，而且因为政府监管不力，没有把握好限对象、限标准、限价格、限数量和限自住这五限，安居工程对住房市场产生了很大的冲击(左令1997)。1998年7月，国务院发出通知，要建设和完善以经济适用房为主体的住房供应体系，安居工程被并入按市场运作的经济适用房，但不久，又有学者分析出，政府采用的“行政划地+开发商运作+价格管制+配额销售”的管理手段可操作性和有效性都极差，很难保证达到预期政策效果，只会导致市场被分割，造成各种投机和混乱(肖文海2000)。 　　2．需方补贴模式的市场化优势研究。货币补贴这种需方补贴模式在1999年就开始在部分人群中实施了，政府对最低收入者和部分企事业单位职工都有一定的租房补贴。虽然该种模式在我国尚未全面推广，但支持需方补贴的文献非常多。刘玉录(1996)通过对供方和需方两种补贴模式的经济学分析，得出供方补贴会导致居民缺乏自我支配和约束能力，最终只会造成住房短缺更严重，因此政府对供方干预难以起到预期效果，比较而言，需方补贴模式手段虽然因为可能引起其他消费品价格上涨，从而产生负面的“溢出效应”和“淹没效应”，但如果政府同时采用适当的宏观调控，能削弱这两种效应，因此需方补贴模式更优。宋博通(2002)则运用市场过滤模型，对直接建设公共住房、补贴开发商或非营利机构建房和补贴低收入租房者这三种补贴政策进行分析，最终得出了住房补贴最有效的结论。 　　3．对于合作建房模式的探讨。除安居工程和经济适用房之外，我国也存在集资合作建房。该模式在20世纪80年代末和90年代初曾经历过一段小高潮，是通过政府相关部门组织职工来组建住房合作社。很早就有学者研究指出，我国的合作住房相对于国外是发展相当滞后的，究其原因是政府习惯于传统体制的运作方式和对权利垄断有偏好等，这导致领导对合作社的认识不够(左令，1995)。此外，我国发展住房合作社的条件不够有利，如人们组社的积极性不高，收入太低，