2009上海农工商通北路项目前期定位报告研究报告.ppt

核心附加值 50年转70年使用年限转性 提供外资管理平台 通过对资产管理团队的选择、管理理念的传播、管理方式的制定再加以业务说辞的渲染提升投资者的投资信心。 通过50年转70年使用年限的转性，降低购买者抗性。 管理团队亮相 静安紫苑4大属性 软件 软件配套全面 软件：团队 开发商——紫宝集团（HK2355） 建筑设计——上海现代设计研究院 装修设计——香港冯庆延设计事务所 景观设计——日本星野佳朗 服务团队——APAMAN 营销策划——同策咨询 地段 利润最大化 （产权型）高级服务式公寓 主体酒店式公寓物业定位 静安紫苑4大策略 策略一 主体酒店式公寓高级服务式公寓定位 体贴周到的服务 住户（租客）认可、满意 保证租金、入住率， 物业增值，物业口碑 业主（购买者）的最关注点 产品一：精装修 静安紫苑4大策略 策略二 产品体系，全方位打造精品 4000元/平方米装修标准 家具家电全配，实现拎包入住 大堂、公共空间及外立面的精致打造 产品二：拎包入住 产品三：高端配置 产品形象高端精致 营造“图腾消费” 静安紫苑4大策略 策略三 BOUTIQUE图腾 上海首座BOUTIQUE 不是小户型公寓，是BOUTIQUE 不是酒店，是BOUTIQUE 过气的酒店式公寓，永不褪色的BOUTIQUE 运营模式—— 引入合作方：爱泊满（Apamanshop） 静安紫苑4大策略 策略四 资产平台、酒店服务标准 资产管理平台 酒店式公寓服务 经营方式 品牌物业 稳定客户 管理平台 基础价值 平台增值 提升项目价值 先天条件 +产品体系 +营销包装 +附加价值 项 目 策 略 以地段为核心的高端定位 以投资型住宅产品定位 BOUTIQUE概念包装 静安紫苑经验 总结 产品体系打造 品牌经营管理平台 客户购买点 “作为本案的3万方项目， 如何实现其潜在的价值” 如何， 攻玉 特点一 内环内，市中心核心地段 本案特点 东外滩地区改造 大连路现代服务功能区 西门子远东地区总部办公 平凉路二、三号地块综合商业休闲功能区 特点二 未来现代服务功能区规划前景 后天赋予 移植判断 结论 产品体系，精品标准 市中心 核心地段 区域未来规划前景 经营管理资产运作平台 项目价值体系 地段价值 升值前景 品质和未来 前景保证 项目附加买点 营销包装 项目定位 项目定位：市中心精品服务式酒店 关键词1： 精品标签 关键词2： 完善产品体系 关键词3： 服务平台 持有者 使用者 自住或租赁使用者 更多的是考虑本案产品是否能满足其特殊的居住要求，或能够兼顾招待生意上的合作伙伴，提升企业形象。关键要素硬件、服务、氛围、交通、区域工商环境、使用成本等方面。 主要考虑 长期投资的回报能力和收益预期； 客户定位 类型 以投资为主要目的 由于产品面积较小，居住舒适度存在一定的局限。少量客源存在短期内用于自住过渡，因此纯投资客本类产品的主要购房动机。 客户定位 定位 地段决定力下的投资回报多保障关注 关注因素：地段、价格、面积、经营管理、投资回报 潜在首要因素：地段！ 三大关注因素： 地段的认可性 价格、面积的总价控制 经营管理、投资回报涉及到的获利控制 其中，由于客户事先已对项目位置有一定了解，故地段的关注重点相对才有所放松，而更一步，对总价控制、获利能力的关注首先还是建立在对项目地段的认可上 年龄主要集中在30-40岁之间 多为有一定财富积累的中青年人 年龄 以开公司、做生意客户为主 稳定收入来源，有一定闲置资金 职业 购买目的 以投资为主，少量自住兼投资过渡 以投资需求为主要目的，多次置业 情感诉求 注重实用，消费购物、投资理财或做生意比较精明，追求投资回报、升值潜力 爱面子，涉及并有较强投资意愿，属于稳健型群体 客户定位 形象 有一定闲置资金、以投资为目的的成熟群体 核心客户 补充客户 机会客户 核心客户 周边区域客户 50%-60% 主要区域：杨浦、虹口客户为主 补充客户 上海其他区域 30%-40% 主要区域：杨浦周边的地缘性客户 机会客户 外籍、外地客户 10% 主要区域：港澳台、外籍、江浙客户 客户定位 来源 价格定位 产品体系. 硬件、装修、管理 营销包装 WHAT WHAT HOW 户型设置 产品体系标准 紧凑、控制总价为主，建议40平米 3000元精装修标准，全装全配，4大样板房风格 动静会所打造 装修 会所 高端产品体系标准 大堂、入口、公共空间及外立面的打造 其他硬件 仿真石漆 石材：1000-1400元/㎡ 仿真石漆：低档50-60