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关于房地产抵押及其登记管理的现状分析 　　【摘 要】房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款 ,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。 　　【关键词】抵押；登记；按揭 　　近年来，国家关于鼓励住房消费、培育住房市场的一系列政策措施的贯彻实施，大大促进了个人住房贷款抵押业务的发展。与此同时，在房地产抵押中也暴露出了一些问题，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也给金融部门和房地产管理部门带来了潜在的风险。 　　一、当前房地产抵押中存在的主要问题及其原因 　　1.“假按揭”问题。即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者利用从社会上租借来的个人身份证，与之签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择“按揭”的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理“按揭”；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理“按揭”，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。 　　2.超值抵押。房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。而有的贷