2018新新集团上海F1项目运营方案 86P资料教程.pptVIP

项目 盘古天地 西上海名邸 保利家园 中冶祥腾 嘉城 立面 户型 二房二厅一卫 89㎡ 二房二厅一卫 89㎡ 二房二厅一卫 89㎡ 二房二厅一卫 90㎡ 二房二厅一卫 82㎡ 面宽 客厅3.6，主卧3.3 客厅3.9，主卧3.6 客厅4.5，主卧3.8 客厅3.8，主卧3.3 客厅3.8，主卧3.6 附加值/比例 8㎡/9% 3㎡/3.4% 2㎡/2.2% 5㎡/5.6% 2.5㎡/3% 常规户型面积，附加值较大的盘古天地附赠比9%，其余项目多在3%左右，常规户型和面积设置 二、公寓户型—市场 两口之家占到绝对主力达到43%，三口之家为第二主力达到28%； 重点个案——数据分析 结论 表面看，区域客源近半数，大多以公积金贷款，经济实力较强，多带有投资成分 客户组成第一主力是自住客源，前期是区域较多包括大众厂，但后期区域客源面临枯竭，市区方向客源逐渐上升为主力，包括租房的新上海人（婚房）和与父母同住的上海家庭；投资客比例近期成为次主力，而且增长迅速；高级改善客源绝对量较少，并且下降明显； 自住客源中，年轻客源是第一主力 客户偏好：市区方向的注重交通便利性，以及性价比（单价低、总价低） 随着单价上涨，前期积累大量相对低预算的客源被浪费（想要两房，更低总价） 两房（90）是主力诉求，一房与大面积三房（120）需求较少；刚需客源对楼层（景观）、整体品质要求不高，但对通风、噪音等基本生活要素有一定关注； 市场客源——区域变化 随着轨道交通临近通车，市区客比例明显放大，高端可以运作至30-40%以上！ 08年客源 区域 保利家园 区域客：80% 市区客：12% 外地客：8% 金地格林世界 区域客：60% 市区客：30% 外地客：10% 嘉城 区域客：45% 市区客：50% 外地客：5% 上城名都 区域客：90% 市区客：5% 外地客：5% 09年客源 区域 保利家园 区域客：55% 市区客：30% 外地客：15% 金地格林世界 区域客：35% 市区客：40% 外地客：15% 嘉城 区域客：20% 市区客：60% 外地客：20% 上城名都 区域客：75% 市区客：15% 外地客：10% 市场客源——置业目的变化 投资客源比例明显放大，而改善客源比例缩小，相对刚需第一主力和投资客源成为核心客源，占到80%以上！ 08年客源 置业需求 保利家园 刚性：40% 改善：45% 投资：15% 金地格林世界 刚性：45% 改善：35% 投资：10% 嘉城 刚性：55% 改善：35% 投资：10% 上城名都 刚性;35% 改善:55% 投资:10% 09年客源 置业需求 保利家园 刚性：55% 改善：15% 投资：30% 金地格林世界 刚性：55% 改善：20% 投资：25% 嘉城 刚性：65% 改善：10% 投资；25% 上城名都 刚性;50% 改善:35% 投资:15% 市场客源——年龄变化 年龄结构趋小化，30岁以下刚需客源第一主力地位日益明显！ 08年客源 年龄 保利家园 30岁以下占24%，30-45依次占18%、19%、14% 金地格林世界 30岁以下占36%，30—35占19% ，35-40占13% 嘉城 25-30占24%，其他年龄段大体相当在10%-12%之间 上城名都 50岁以上占到29%，30以下占到18%，35-40占15%，其余年龄段分散 09年客源 年龄 保利家园 30岁以下占32%，30—35占18%，35-40各占14% 金地格林世界 30岁以下占35%，30—35，35-40各占19% 嘉城 30岁以下占到37%，30-35，35-40各占13%左右 上城名都 30以下占到34%，30-35占16%，其余年龄段分散 板块 楼盘名称 一房 二房 三房 四房 供应 面积 供应 面积 供应 面积 供应 面积 安亭 莱茵北郡 197 93 18 143 西上海名邸 54 76 511 88-92 24 145 上城名都 110 55-64 202 84-92 10 110 澳丽映象 189 96-112 81 124-137 新城 盘古天地 100 69 200 88 100 148 马陆清水湾 40 116 80 141-160 54 200 保利家园 140 69 316 87-89 南翔 嘉骊花园 106 73-81 212 85-92 56 142 上隽嘉苑 72 51-68 154 83-88 金地格林世界 298 68 298 88 44 174 中冶祥腾 126 85-90 24 110 江桥 嘉城 68 56 132 84-100 64 124 合计 948 55-81 2577 84-116 433 110-160 126 145-200 23.2% 63.1% 10.6% 3.1% 9