2018北车集团大连旅顺开发区项目产品定位研究报告39p资料教程.pptVIP

* 大连伟业联合营销策划有限公司 地块位于旅顺开发区顺乐街西延段，东临辽宁对外经贸学院，西与新港相邻，北邻土羊高速； 本区域属于旅顺开发区的新兴区域，生活配套缺少，需进一步完善； 周遍大型造船厂林立，污染严重； 区域内海景资源优越，未来升值潜力巨大； 区域属性 项目宗地条件分析 城市发展新兴区域，配套缺少，海景资源丰富 一级市场 本案 丰亿商业地块 洋盛 旅泰 华森 华藤 保利西海岸 世达 金广 锦阳 中庚 区域市场环境 一级市场土地挂牌成交情况 土地成交量加剧，未来版块竞争激烈； 品牌开发商进入，带动区域价值提升； 区域市场环境 南路区域 在售项目5个 存量9.4万平方米 展示项目1个 展示面积20万平方米 开发区 在售项目6个 潜在项目5个 存量19.79万平方米 新城区 在售项目4个 存量36万平方米 展示项目2个 展示面积15.57万平方米 老城区 在售项目7个 存量75.78万平方米 旅顺口区整体供应量较大，存量达到140.97万平方米，未来供应目前已知达35.57万平。开发区存量19.79万平方米，目前竞争激烈，未来潜在项目较多。 二级市场 区域市场环境 区域 项目名称 主力产品面积区间(平米) 产品价格(元/平米) 总价区间(万元) 月均去化速度(套) 销售周期(月) 年销售量 (万平米) 目前存量 (万平米) 新城区 尊玉华芳 93-102 6600 61.3-67.3 50 3 1.5 0.5 南路区域 蓝湾镇 55-137 11500 63-157 100 跨年 8 60 老城区 合生江山帝景 66/95 11000 79/114 90 跨年 2.8 15 大众开世嘉年 30-200 7000 21-140 70 跨年 10 20 中拥蓝天下 90-130 8000 72-104 100 跨年 7.7 15 开发区 美林西岸 60-90 5500 31.8-47.7 10 跨年 6.09 10 左岸尊邸 85-96 5300 38.2-43.2 40 10 2 7 中庚香海连天 65-90 6200 39-54 120 4 10 2.3 保利西海岸 70-95 5200 36-50 —— 未开盘 —— 22 郁林海景花园 60-80 5400 33-45 60 4 8 8.7 合计 37.73 79.1 高层、小高层产品统计 货 价 速 量 旅顺口区高层与小高层产品，主力户型面积在60—90平米，可售房源约79.1万平米，年均去化37.73万平米；其中，旅顺开发区区域内的中庚香海连天项目的主力产品65—90平米的二室、小三室产品，并且每户均有7—15平不等的赠送面积，此类产品倍受市场欢迎； 区域市场环境 区域 项目名称 主力产品面积区间(平米) 销售均价(元/平米) 总价区间(万元) 月均去化速度(套) 销售周期（月） 年销售量 (万平米) 目前存量 (万平米) 老城区 中拥蓝天下 130-146 11000 156-190 30 跨年 4.5 2.8 大众开世嘉年 90-100 8000 72-80 15 跨年 3 0.55 海印悠山 75-125 6600 49.5-82.5 35 跨年 0.2 1.1 新城区 尊玉华芳 89-188 7900 70.3-148.5 20 3 0.3 2.85 开发区 美林西岸 130-200 5370-10000 68.9-95.4 10-20 跨年 2.08 5.6 合计 10.08 12.9 量 速 价 货 旅顺区域市场洋房产品供应量主要集中在旅顺老城区，旅顺开发区更是稀少，年均去化10.08万平米，而目前存量洋房房源约12.9万平米，产品基本达到供需持平，但洋房产品的价格要高于小高层、高层产品的价格，市场需求有限，去化较慢； 多层洋房产品统计 区域市场环境 开发区板块 区域特点：该区域海景资源丰富，配套较差，需要进步完善，发展得当未来升值空间较大。从产品角度看，该区域主要是以60-80平米的二室产品为主。 从价位来看：销售策略上基本都在用“低开高走”以较低的起价吸引客户，目前均价都到达4800元/平以上。 新城区板块 区域特点：楼盘数量较少，配套还需要逐步完善。轻轨的规划和建设将带动旅顺新城区建设的全面展开，有利于该区域的发展，未来前景乐观。 从产品来看：产品类型比较丰富，入市产品中高层、小高层较多，多层比例较小。 从价位来看：与老城区价格接近，预计未来价格会有所上涨，可能与老城区持平。 老城区板块 区域特点：老城区配套相对齐全，人口密集，是几大区域中价格最高的区域，也是本地自住客户置业的首选区域。从产品来看：多层产品供应居多，且去划速度较快。售出房源中90㎡以下户型占据主导，大面积产品消化较慢。 从价位来看：处于旅顺价格高点，比较平稳，无较大波动。 旅