2018正商置业 河南省新郑市L湖生存谷项目整体定位与战略发展建议124p研究报告.ppt

正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议;区域概述;交通概况;市镇规划;;人文底蕴;经济现状和发展目标;小结;区域市场分析;城市竞争格局 “东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部，由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差。; ;龙泊圣地;21世纪国际城;龙湖即将开发项目列表：;区域起步晚，水平低，市场处于初步繁荣阶段。 市场代表为龙泊圣地和21世纪国际城。 客户主要来自郑州市区。 区域内房地产项目较多，规模不一，档次参差不齐。 物业形态以经济型休闲度假物业和普通自住型住宅为主。 高舒适,突出性价比中高档物业属区域内空白产品，面积70-130㎡。 商品房价格起伏较大，在售联排别墅均价在3300-5600元/平米 ，普通住宅均价在2400-2980元/平米之间。 随着龙湖板块住宅项目和大学城的发展，龙湖镇的居住氛围越来越浓厚，市政配套越来越健全，区位形象和市场认可度越来越高，龙湖房地产市场的物业形态将越来越丰富，同时区域内楼盘的竞争也将会越来越激烈。 本项目处在龙湖镇的出入口，远离区域居住中心，在项目定位和客群定位上应与周边项目有错开。;南郊代表性竞争项目;项目概况;项目;区域起步较早，大盘较多。 市场代表为橄榄城和橡树玫瑰城。 客户主要来自项目周边区域。 区域内房地产项目较多，规模不一，档次参差不齐。 物业形态以普通住宅为主。中档和高档物业稀缺。 随着南区生态型人居的发展，南区楼盘在郑州市整体市场上的竞争力将越来越大。 南区板块的楼盘对本项目所在区域将形成一定客户截流。同时，项目启动初期应更多从南区抢夺客户。;龙湖板块和南郊板块对比分析;区域内;第二部分项目具备怎样的条件;地块坐落及交通;项目四至;本 案;区域整体形象落后； ;地形地貌;项目地块现状分析;地块整合分析;因素;因素;地块价值研判;SWOT分析;对于地块钧城观点;第三部分 可借鉴案例研究;郊区大盘;深圳万科城区位与交通;九年制学校； 幼儿园;深圳万科城——启动区物业以中档产品为主，后期定位走高;深圳万科城成功???于四个明确 ——客户、产品、形象、目标;一个主题概念、四个明确——客户、产品、形象、目标明确;坡地大盘;项目位置和概况; 营造具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区，保护原有地貌及区域生态。 尽量利用海岸线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。 尽量减少斜坡平整，通过住宅单体的平面设计及布局，做到户户有海景。 面积越大住宅越高档，其位置越靠近海岸线，不遮挡后面住宅的景观; 小区交通由北部的盐葵路引入。车行道只组织于山坡之上，并尽早地将车辆引下车库。车道的尽端开放出回车用的广场。1、人行系统：主要木栈道牵引，垂直的交通则由室外电梯承担，另一人行交通是横贯小区的休闲步道：分为山间小径和沙滩小径。 2、小区停车：小区地面上预留一道横向的地面停车带，地下车库设于高层住宅地下室。3、消防设计：对于多拼并联住宅，沿建筑一侧做消防车道，并可沿栈道接近多拼和双拼住宅。; 景观设计在空间层次上，从小区公共空间到组团公共空间，再到私家庭院空间形成列，使居住者享受由共有至私有的景观资源。 天然及人造的景观相互衬托。 保留了四周的山坡绿地，各类型住宅安排了有其独有特色的公共景观空间。 多拼并联住宅之间的庭院及双拼住宅的小广场，而各类住宅的景观又以主要的花园平台连击一起，相得益彰。 贯通山坡的小径及点缀各种景观小品。;1、通过合理地布局，户户海景，充 分引入海洋资源优势，体现家住海边的特色。2、坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合。3、立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。 根据每种住宅单位的不同条件，例如所处位置的不同，住宅面积的不同分别赋予其独特的设计处理手法。;1、最大限度的发挥利用自身景观优势 2、合理利用自身地形特点，尊重原有地貌和生态特征 3、地下停车系统和社区交通网络无间结合。 4、原始景观和人造景观相结合。景观设计层次感强，形成从小区公共空间到组团公共空间再到私家庭院的序列。 5、坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合;重庆水木青华;项目设计关注点 ;关注点二：生态绿洲体系，有情山水布局;关注点三：兼顾居住功能与景观均好;关注点四：老重庆的新式吊脚楼;借鉴点分析;借鉴项目启示;西部低洼地区可改造成以山、河、谷为依托的主题景观区，作为项目的景观突破点