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北京市住房租赁市场发展的现状及政策建议 　　在当前我国房屋租赁市场存在各种问题的情况下，培育发展商品住房规模化租赁经营市场具有重大的现实意义。本文以北京市为例，梳理研究住房租赁市场及住房租赁经营行业的现状及存在问题。 　　一、北京市住房租赁市场现状及存在问题 　　1.北京市住房租赁市场现状 　　（1）住房租赁市场供需两旺 　　根据北京市住房租赁合同登记备案数据以及住房和城乡建设委员会和房地产经纪机构的相关数据统计，2016年北京市住房租赁成交大约200万套次，租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右。 　　住房承租人以常住外来人口为主。据北京市统计年鉴数据显示，北京市常住人口为2170.5万人，其中租住人口738万，占比为34%。北京市常住外来人口约22.6万人，占常住人口的37.9%，其中大多数通过租赁住房解决居住问题。 　　（2）住房租赁市场结构不均衡 　　北京市住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁市场占比不到20%，绝大多数还是小业主通过房地产经纪机构分散出租；在租赁住房性质上，商品住房占比不到50%，大部分租赁住房为已购公房（房改房）、拆迁安置房，还有相当大一部分是集体土地上的农民房和小产权房；从房型来说，一居室供不应求，两居室供需基本平衡，三居室供过于求，90平方米以下的租赁房源占比四分之三，但是近年来新增的商品房以大户型居多。 　　（3）住房租赁市场发展空间大 　　北京与上海、香港，以及东京、纽约和旧金山等类似的城市相比，租住人口在城市总人口中占比和租赁住房在存量住房的占比都不高。东京、洛杉矶、旧金山、纽约等城市，租赁住房占比超过60%，租住人口占比超过50%，我国香港也达到45.5%，而北京只有150万人，约占房屋总存量的20%左右，租住人口刚占到城市总人口的三分之一，还有较大的发展空间。 　　2.北京市住房租赁市场存在问题 　　（1）租住体验差，租赁纠纷多 　　承租人租住体验不佳，主要体现在8个方面，一是房屋及设施设备老旧，功能落后，占42.5%；二是租期不稳定，占37.8%；三是出租人随意违约，占31.0%；四是社会环境和物业管理差，缺乏修缮服务，占28.7%；五是合租人员混乱，矛盾多发，占28.3%；六是二房东多收费，不退押金和租金，27.3%；七是租赁期间维修责任不明，22.1%；八是其他原因，约占14.6%。 　　北京市住房租赁的投诉一直很高，据北京住建委统计，涉房投诉中，住房租赁纠纷投诉占比超过50%。据一项网络调查，租赁纠纷中，合同陷阱和合同欺诈占26.34%，房屋维修问题占62.2%，被窃及社会治安问题占28.05%，遭遇不良二房东占25.37%，遇到黑中介占23.66%。 　　（2）承租人合法权益难以保障 　　目前住房租赁市场处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力上、合同利益上、市场地位上不对等，使其处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力和讨价还价能力较低。出租人则极有可能滥用其优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化；除出租人损害承租人合法权益外，部分不规范的房地产经纪机构和人员也经常通过侵害承租人的权益获取利益，如发布虚假信息，欺骗出租人或承租人；乱扣租户押金、截留挪用租金、随意涨价、提前终止租约；擅自改变房屋内部结构，随意隔断，分割出租或群租，甚至出现房地产经纪机构将租金卷款跑路等现象。市场中的不利地位加上政府有效管理和服务的缺失以及纠纷的司法救济时间和财力成本较高等种种原因，承租人的稳定居住权通常无法有效保障。调查显示，曾发生过租赁纠纷的被访者超过了40%，而采取法律途径解决的比例少得可怜，大多数人选择了忍气吞声。 　　（3）住房租赁登记备案率低 　　长期以来，政府部门把房屋租赁登记备案制度作为租赁管理的重要手段。但租赁登记备案制度没有得到全面落实，不办理租赁合同备案的情况十分普遍。据有关资料显示，北京市出租房屋备案率不到10%（2010年数据）。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。究其原因，一方面最高人民法院司法解释规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。故房屋租赁合同是诺成合同，登记备案不是房屋租赁合同生效的条件，房屋租赁合同签订后没有办理备案的，不影响合同的效力。经备案的房屋租赁合同，在法律层面上，也未承认其优先性和对抗性。另一方面，办理房屋租赁登记备案，当事人除要缴纳房屋租赁管理费外，税务部门往往根据租赁合同备案信息，去征收当事人高额的税费。房屋租赁登记备案成为对出租人和承租人而言无任何益处，只剩下缴费和纳税义务。由于登记备案率低，缺乏完整、真实的住房租赁市场状况数据，有效管理和服务也就无从谈起。