2018东莞茶山新天地商业全程服务报告98p资料教程.pptVIP

* 项目零售商业业态功能布局 专业性、主题化：体块型商业或街区模式，地上布局家居或IT数码类专业市场、地下布局大型浴城、KTV等 滨水风情酒吧街：布局闹吧、静吧、休闲餐饮、主题商业等。 购物中心兑现价值：高楼层布局餐饮、影院、冰场等拉动人气，双首层设计提升价值，地下层引入超市、餐饮主力店拉动人气 BLOCK街区：首创室内步行街概念，重点考虑百货品牌店、餐饮特色店等，对项目带动，与购物中心形成差异化和互补，如：SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉叶餐厅等。 研究内容 * ? 项目整体定位 ? 项目功能比例确定 ? 项目整体功能布局 ? 各物业类型定位 待续(下一步报告完成) 第二篇章 商业地产价值实现模式 * 【价值兑现】 商业街销售获利，购物中心部分售出获利 商业 全部销售获利 办公 品牌连锁酒店+带租约销售获利 酒店 整租整售获利或考虑返租销售 主力店 市场需求 市场 竞争 属性 销售趋势 商务公寓 高 中 现金牛 时间短，出售获利。它是项目现金流的主要来源。 普通公寓 高 中 现金牛 中档办公 中 低 明星 区域中档写字楼市场情景广阔，可直接出售。 商业街 中 高 明星 主力超市带旺整个项目。BLOCK MALL形象树立后，可以直接出售。 主力店体块商业 高 中 瘦狗 前期定制情况下，可实现整体销售。 主题购物中心 中 高 痩狗 常规：前期培育，持有经营获利。建议除主力店外全部出售。 * 现金牛 明星 痩狗 物业规模 【产品矩阵】 明星业务 ? 高 市场 增长率 ? 高 明星 STAR 现金牛 CASHCOW 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 * 6万商业+1.5万办公(酒店) 3.5万酒店式公寓 2万专业市场+0.5万娱乐 + 1.5万购物中心 1.5万办公(酒店) 0.5万地下超市+1.5万步行街 + 【物业比例】 * 【商业】——地下与入口 P入口 人流步行入口 下沉式人流主入口方向，提升地下商业价值。 商业橱窗展示，与对面商业街联成一体 * 城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领 深圳福田新区　 新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性 核心属性：新中心区 包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施） 　　　　　　　CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店） 高级住宅区 旅游区（音乐中心、中心公园） 青岛东部新区　 核心属性：东部新中心区， 包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区） 　　　　　　　　　CBD（购物广场、金融中心等商务大楼） 　　　　　　　　　高级住宅区（银都花园等） 　　　　　　　　　旅游区（五四广场为主的滨海旅游区 南京河西新区　 核心属性：河西新区 包含四大功能区：政务区（市府办公大楼所在） 　　　　　　　　　CBD（写字楼、酒店、购物中心等设施） 　　　　　　　　　奥体中心（旅游功能） 　　　　　　　　　高级住宅区 文教区 旅游区 商务区 政务区 新中心区 * 虽然本区域商业区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大 商业区 商业：含商务、商业 产业：食品、物流、会展、高新技术、工业等 环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等 商业 土地 价值 产业 环境 资料来源：经纬研究 区域价值模型　 核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值 只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化 区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升 传统的商业中心街，已成规划，但不成系统 对周边的辐射，以及城市集中商业稍差 茶山以食品为龙头的对外商贸体系 新中心区 政府主导城市高起点规划，并通过市政配套改善环境 政府的规划会带来与之相关的商务和商业需求 政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升 为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性 * 新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值 深圳新中心区居住用地价格走势　 规划价值 市场价值 高起点片区规划 路网等基础设施修建 会展等市政工程拉动 政府相关部门办公 地价开始上涨 住宅开始建立新高价版块 写字楼等商务项目出现 CBD成形，房价达到峰值 新中心区带给本区域的两大价值 新中心区的属性带给项目的规划价值将会直接转化为市场价值 * 总体定位-----启动“茶山新中心计划” 新中心区 基本成形 起步阶段 本项目总体定位： 站在全市新区发展的高度，依托现有工业及配套，同时借势东莞市新商务区规划： 通过公司现有块地的综合开发，为东莞市启