2018南昌首批房源价格策略与销售执行教学案例.pptVIP

首批房源价格策略汇报 营销管理部 2012年08月 【南昌公司-万科城项目】 1、市场背景分析 * 城东片区供求 —— 近三年来城东片区供求量价呈持续上升趋势。2011年片区迅速发展的开始，市场容量上升的同时，需求被大量挖掘，而随着一线房企的相继进驻，区域价格得以迅速提升,目前区域价格为6546元/㎡。 区域内目前在售项目主要价格以5000-7000/㎡为主，项目月均去化率均值为1.09万方。 而博泰旗下两项目的月均去化量湖韵天成处于中游，凡尔赛宫处于下游（价高量缓）。 片区去化速度 —— 典型热销项目开盘至今量价情况，月均去化套数约100套，成交均价约为5500-6800元/㎡。 项目 供应 （万方） 供应套数 成交量 成交套数 累积均价 （元/㎡） 月均去化量 （万方） 月均 去化套数 绿地新都会 37.52 3347 35.63 2897 6800 2.23 181 绿地未来城 1.9 178 1.68 158 5234 1.12 105 保利香槟国际 18.16 1383 10.96 1252 5428 1.22 139 保利东湾国际 23.04 2171 16.66 1626 7223 0.79 77 恒大名都 10.82 1046 10.03 1021 6516 1.25 128 九仰梧桐公寓 6.86 802 5.88 796 5175 0.65 88 城泰湖韵天成 11.35 932 8.15 666 5670 0.91 74 城泰凡尔赛宫 6.52 522 4.72 388 6994 0.52 43 1、市场背景分析 1、市场背景分析 绿地新都会 香缇溪岸 保利香槟国际 恒大名都 本案 洪城东公馆 通过现场客户摸底，目前积累的上门客户关注的项目主要有恒大名都、绿地新都会、保利香槟、香缇溪岸、洪城东公馆等，因此本项目竞品参考项目以这些为主。 1、市场背景分析 项目属性对比：项目在规模、规划等方面优于其他竞品项目。 项目名称 占地面积 （万方） 总建面 （万方） 容积率 片区 项目规划 核心卖点 恒大名都 19.3 40 2.18 高新区 高层 精装、价格 景观、品牌 绿地新都会 14.82 49.34 3.33 高新区 高层 城市综合体 区位、品牌 保利香槟国际 19 42 2.20 高新区 高层 品牌、产品 香缇溪岸 6.7 17.22 2.20 高新区 多层、小高层、 产品 洪城东公馆 6.3 17.5 2.20 青山湖区 多层 产品 本案 30 41 1.40 青山湖区 多层、小高层 产品、品牌 配套、景观 1、市场背景分析 居住属性对比：本项目在周边配套、自然资源、市场认知等方面低于竞品项目，但在产品品质方面具有一定优势。 1、市场背景分析 保利香槟 主卧凸窗设计,大面积赠送，活动空间大，采光效果明显;客厅大落地窗设计，采光效果好；8㎡书房，百变空间；客厅、次卧步入式露台； 明厨、明卫、明卧“三明空间”， 4米多大面宽客厅连接景观阳台，阳光书房里，寻找另一种都市生活动静分离，干湿分区，功能分区合理有序精致洋三房 万科城 VS 保利香槟 —— 产品对比“小3房” 结果分析：都可实现两房变三房，保利香槟大赠送（约14平米），本项目虽得房率高，但赠送无优势。 万科城 名称 朝向 景观 性价比 设计创新点 万科城 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 保利香槟 ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★ 94平两房 89平小三房 1、市场背景分析 89平小三房 恒大名都 大开间客厅，步入式超大景观露台 客厅大落地窗设计，采光通风效果好； 动静功能分区明显， 次卧凸窗设计，无形中增大空间； 89平小三房设计；明厨、明卫、明卧“三明空间”， 4米多大面宽客厅连接景观阳台，阳光书房里，寻找另一种都市生活动静分离，干湿分区，功能分区合理有序精致洋三房 万科城 名称 朝向 景观 性价比 设计创新点 万科城 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 恒大名都 ★★★ ★★★★ ★★ ★★ 90平两房 万科城 VS 恒大名都 —— 产品对比“2房及小3房” 结果分析：恒大名都2梯6户设计，将影响居住舒适性，本项目虽无电梯，但1梯2户，且得房率高！ 1、市场背景分析 项目名称 地段交通 配套 规模 产品 开发商品牌 恒大名都 洪城东公馆 绿地新都会 保利香槟国际 香缇溪岸 本案 定性分析：本项目在居住属性方面弱于主要竞争项目，但由于品牌、规划及产品的价值拉升，使本案与绿地新都会并列为第一梯队项目。 1、市场背景分析 比较楼盘 比较列项 权重 恒大名都(25%) 绿地新都会(25%) 保利香槟(20%) 洪城东馆(15%) 香缇溪岸(15%) 分类权重 % 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 打分 得分 住宅属性 （40