2018南京下关四平路地块项目建议书 28P资料教程.pptVIP

南京下关 四平路地块 项目建议书 谨呈： 二 O一一年七月 一、项目信息与价值梳理 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、地块项目信息 经济技术指标数据： 用地面积：2660㎡，约计4亩 容积率：≤5.7 建筑限高：60米 规划总建筑面积：16250㎡ 其中地上建筑面积：约15100㎡，地下建筑面积：1150㎡ 土地年限：65年，目前已剩49年 当前规划方案： 1-2F为裙楼商业，层高4.5米 3-18F为小户型酒店公寓，层高3米 配当前方案效果图 地块区位图 二、周边地理环境 周边情况： 地块位于下关区四平路北端路口，呈“梯型”，目前为一废旧品收购站。 地块西邻一绿化广场，临长江大桥南段引桥，与卢龙山庄（高层住宅小区，下关城建开发，09年交付入住）隔桥相望； 地块北侧为城河路高架（郑和北路），通往幕府西路，与铁路轨道的直线距离约300米； 地块东侧隔四平路为四平苑住宅小区，下关城建开发，06年交付入住； 地块南侧为陈旧住宅小区，沿四平路两侧为社区商业门面，延伸至建宁路。 大区域环境： 地块位于下关的老城区地带，形象环境较差，但居住配套成熟； 地块与建宁路商圈临近，虽然建宁路的商业人气较旺，但商业档次不高； 地块与阅江楼公园、绣球公园临近，但实际可利用价值不大。 周边实景图 四平路商业街 绿化广场 城河路、郑和北路 地块现状 三、项目简析 1、配套齐全、氛围成熟，具备较好的居住条件； 2、可以依靠成熟的建宁路商圈，挖掘较高的投资价值； 3、体量较小，参与市场竞争时可以走“精致、个性化”路线。 1、原本65年的土地年限只剩49年； 2、65年的土地年限属于限购范围内； 3、体量太小，几乎没有景观表现空间； 4、临近高架引桥和铁路轨道，噪声污染较大； 5、区域环境陈旧，居住人群纷杂，使得居住形象较难提高。 可实现的价值 存在的不利因素 SWOT分析 1 2 3 4 优势 机遇 劣势 威胁 地段成熟，商业氛围优越 配套齐全，居住条件良好 体量小、空间独立，理想投资产品 土地闲置时间长，年限缩短16年 属限购限贷的住宅产品，客户难定位 离高架桥太近，噪音污染严重 下关老城区改造加速推进，政府引导和经济发展，促使区域环境拔高发展 调控政策未来一段时间后，趋于利好的发展前景依然存在，房地产投资仍是百姓投资的主要渠道 宏观政策环境未来走向不明，市场观望情绪浓厚 区域市场未来有4-5个类型产品的竞争对手 四、项目SWOT分析 二、项目可行性简要分析 三、项目资金计划模拟 四、项目合作建议 一、项目信息与价值梳理 一、项目可能存在的开发方向 土地年限浪费了16年，是本项目的硬伤。 项目实际成了“全新的建筑物，二手的房屋产权”。 因此，在销售时价格无法与一手新房竞争，而更多要参照二手房的市场行情。 即使价格低于同类一手产品，购买人在心理上能否接受也是疑问。 65年产权的酒店式公寓属于限购对象，因此项目的目标客户更倾向于刚性需求。 刚性需求更倾向于银行贷款，而当前银行对60㎡以下的小面积产品基本停贷，加之地块49年的土地年限，可能客户的贷款通道较难打通。 维持现有土地性质不变，做酒店式公寓的开发销售 1 不利因素 有利因素 规划方案作简单优化调整后，即可进入工程招标和项目施工阶段，节省大量前期准备时间。 一、项目可能存在的开发方向 变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。 限购政策影响、土地年限闲废16年，这些不利因素依然存在。 作为普通住宅，可设计成超过60㎡的一般居住产品，可规避一定银行限贷的风险。 土地年限变为70年的住宅，做普通住宅的开发销售 2 不利因素 有利因素 一、项目可能存在的开发方向 变更土地性质，增加的土地成本和时间成本须作为项目投入的重要成本考虑。 作为这个地段的商办公寓，能否被市场接受需要研究分析。 商办公寓带来的建设成本增加、业主的使用成本增加，相应会造成销售价格的矛盾。 土地年限变为40年的商业，做商办公寓的开发销售 3 不利因素 商办公寓不限购、不限贷。 土地年限看似放弃了9年产权，但客户看不到了前面闲置的16年，在购买心理上会是利好。 有利因素 二、项目各开发方向不利因素的解决办法 限购限贷 维持现有土地性质不变，做酒店式公寓的开发销售 1 土地年限闲置16年 价格上降低 产品上创新 成本增加 利润减少 主攻一次性付款的目标客户 寻找政策宽松的银行，变相贷款 销售周期拉长 实际利润率减少 方法 负面 方法 负面 土地年限变为70年的住宅，做普通住宅的开发销售 2 二、项目各开发方向不利因素的解决办法 限购限贷 土地成本和时间成本增加 创新产品 提高价格 销售周期可能略长 主攻刚性需求的目标客户