2018南沙创鸿一品投标报告终稿打印版 (NXPowerLite)170p教学案例.pptx

创鸿?南沙一品投标报告;区位：位于南沙中心城区，距离广州中心约60公里;交通：外部通往广州中心城区、珠港澳、广深较为便捷，周边目前进入性一般;1;四至：紧邻住宅区与商业广场，居住氛围浓厚，南临河涌，望景观绿轴;规划：中等规模中等容积率，楼栋与园林空间布局舒适，户户南北通透;产品：公寓50-70的loft商住两用，住宅主力为117-130的三房，另有少量底商;广州南沙中心城区，距离广州城市中心60公里； 区域往珠三角圈通达性强， 周边配套较为成熟，具备城市价值 中等规模、中等容积率； 临河涌与绿岛，有一定景观资源；;;2011年初新“国八条”和广州细则的出台已为2011年定调，楼市调控将成为常态，要有淡市营销的心态;货币政策：2011年至今，存款准备金率和存贷款基准利率多次上调，银根不断紧缩，开发商与购房者均受到影响，房地产经济调控力度不断加强。;;各区分析：外围区域成为供货重点，其中以南部价格增幅表现明显，番禺成交均价同比增长65％，南沙同比增长30％;宏观市场;;;;;;;二级市场：南沙区洋房未来市场竞争激烈；项目入市无新盘，但面临部分楼盘新货以及其他楼盘尾货的竞争。;①板块竞争策略;;;;;区域市场;;南沙区域物业市场现状;南沙中高端客户区域统计：;Ⅰ南沙与天河客户基本情况：80－90 ㎡ 、120－140 ㎡的客户多来自天河；120—140、150－170 ㎡的客户多来自南沙本地；两区的客户都是私企业主居多，天河的客户相对南沙较年轻；;Ⅱ南沙与天河客户置业需求：两区中都是以首次置业为主；天河的客户更偏向于自住兼投资；南沙的客户比较重视地段配套等，而天河客户更偏向于一种前沿的生活方式;Ⅲ 南沙与天河客户媒体喜好：天河的客户较容易受网络和户外广告的影响，南沙客户主要是朋友介绍和报纸居多。;视角2：中高端客户视角;;;;本项目意向客户小结1：客户将关注居住地段、整体规划、交通的便捷，对发展商的品牌也有要求，主要是担心质量问题;本项目意向客户小结2：从置业需求看，客户追求的是健康的生活方式，同时又不希望脱离城市。;本项目意向客户小结3：社交活动多与朋友聚会、旅游相关，楼盘活动餐会、亲子活??等;本项目公寓客户小结：置业趋向分析——大部分主要是以投资的性质来选择，看中公寓的投资回报率高，周期相对快。;核心客户： 80-90平 、120-140平以南沙、天河为主，番禺为辅的高管、私企业主和泛公务员。 置业目的：自住为主，兼顾投资需求，多为首次置业 基本特征：有一定的涵养，较为时尚，懂得享受生活、重视居住氛围，更愿意 居住在教育水平高、身份地位悬殊不大的社区。;1、吸引的客户以自住为主，兼顾长线投资需求； 2、市区和南沙客户都有，其中南沙客户容量有限，客户拓展需要深耕南沙，外拓以天河、番禺为主的区域。;发展商目标理解;发展商面临：;核心问题;;【发展历程】高起点规划，但城市发展缓慢，使得人们对于南沙片区的认可度并不高;从区域经济总量来看，南沙经济总量历年呈上升趋势，尽管增幅逐年降低，但从整体来看，区域经济发展飞猛，2010年达到486亿，相比2005年增幅达到295％。;【产业现状】依托“一个中心，四大产业组团”产业布局，第二产业为区域经济的核心支撑，500强企进驻;;【珠三角中心】发展定位：南沙----未来珠三角世界级城市群的中心;55;【广州新中心】南沙—广州的新中心，华南地区最重要的临港经济中心;【广州新中心】未来的南沙国际化、低碳、智慧理念为引导的宜业宜居滨海新城;【广州新中心】凭借粤港澳几何中心位置，推进实施CEPA先行先试综合示范区，在第三产业有所突破 ;【南沙的中心】南沙划分为三大主体功能区：北部的滨海生态新城区、西南部的临港低碳经济区和东南部的国际（保税）港区;【南沙的中心】本案位于最宜居滨海生态新城区的中心;城市发展轴中心！; 本项目南向可远观黄山鲁森林公园，紧邻河涌与景观绿轴，河涌南侧的绿地公园正在动工，预计明年落成。;;产品的规划排布，在符合控规相关数据的同时，利用围合式的排布方式，利用无遮挡的楼体景观间距，使之景观面形成较大的面域，增大小区的公共活动空间，提升项目整体居住品质;;;;入户花园;;;;价值排序;本项目的差异化竞争优势——;项目的城市中心地位，以及未来愈趋稀缺如何面向客户诉求？;南沙竞争楼盘推广形象分析;南沙竞争楼盘推广形象分析;南沙竞争楼盘推广形象分析;资源或者城市价值的简单诉求，项目竞争的主要是城市价值诉求的项目。;79;代言中国，对话世界 国家级城市中心——广州 ;交通：世界的住海口，珠三角的几何中心;82;天津滨海新区;天津滨海新区——区域均价5年涨2倍;深圳后海片区;深圳后海片区——区域均价4年涨一倍;87