2018星沙商业环境调查及星沙商业乐园营销报告 84P复习课程.pptVIP

星沙商业环境调查及星沙商业乐园营销报告;星沙商业市场调查研究;商业宏观市场分析;星沙经济背景分析;长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。;长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。;近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。;随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。;长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。;《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇） ;松雅湖商圈规划：总面积达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极。;星沙经济背景分析小结;星沙现有商圈现状;星沙现有商圈划分;中心商圈分析;中南汽车世界商圈分析;灰埠商圈分析;东南新城商圈分析;商圈分析小结;商圈分析小结;星沙大型/临街商业分析;现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为繁华的商业场所，作为本案的重点研究对象。;大型商业分布：以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。;大型商业情况调查：业态形式以购物为主，档次偏中档，缺乏综合类百货大卖场。;大型商业配套分析：以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主，公交线路较为完善。;需要特别指出的是：由于通程商业广场配备大型休闲场所，成为周边人群聚集的首要场所，由此也为其带来大量人流。;由于缺乏前期规划，商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。;现有临街铺面的调研： 经营以餐饮、娱乐、便利服务业态为主，商铺面积以30—90平米为主，租金50元/平米·月左右，靠中心区域路段经营状况较好;商业宏观市场分析小结;商业宏观市场分析;中大型商业经营者访谈：项目所在区域前景较好，中高端百货类需求外溢，星沙缺乏品牌大型餐饮以及娱乐产业;小型商业经营者访谈：商家对项目观望浓厚，入驻意向低，需大型主力店的带动。;商业经营者访谈小结;星沙商业乐园情况分析;幸福里、商业乐园可售商铺面积统计;商铺分项统计表A：商业乐园商铺;商铺分项统计表B：幸福里 一期商铺;商铺分项统计表C：幸福里 二期商铺;商业乐园平面分布图：未售商铺A区3个，B区18个，C区52个，D区30个合计103个;未售商铺现状说明;本项目商业销售策略分析;商业蓄客：确定销售模式;销售模式;商业蓄客： 2年回报一次性返还，客户以年回报率7%，在购买商铺时同时签订商铺租赁协议，2年租金回报从房款中一次性扣除;一次性支付3年投资回报的利弊 一次性支付的2年投资回报，实质已经提前反映在销售价格中了。以年投资回报7%、原本售价15000元/㎡为例，若要一次性支付2年的投资回报，则对外售价变为15000÷（1－2×7%）=17441元/㎡。;针对不同商铺，三种销售模式并进： 临街商铺：直接销售 已进行招商的商铺：带租约销售 其他商铺：2年返租的形式进行销售;销售商铺建议：三楼四楼和二楼A区全部招商，提升乐园商业氛围；;商业蓄客：确定蓄客方式;对于自主经营买家，实行创业基金奖励;本项目营销整合说明;项目主题定位： 星沙央区立体体验式商业乐园 树立星沙核心区领航式商业集群的项目形象，同时充分通过改造实现内部商业人流的活跃， 通过体验式主题体提升内部动线的完整； 项目核心市场定位： 星沙城中心全产权式黄金现铺 幸福里超大成熟社临街旺铺;商业推广策略;商业推广节点;第一战：打响商铺名气;商业推广策略思考;第一阶段（2011.2-2011.3）： 概念入市，招商先行，包装到位；;开辟商业传播新渠道：;开辟商业传播新渠道：公交车身;开辟商业传播新渠道：短信;开辟商业传播新渠道：户外;开辟商业传播新渠道：围挡;开辟商业传播新渠道：网络;开辟商业传播新渠道：报广;确定招商区域：;招商商铺建议：三楼四楼和二楼A区全部招商，提升乐园商业氛围；;确定招商类型：;组建招商队伍：;开展招商工作：;展示包装：售楼部内场;第二阶段（2011.2-2011.3）： 价值输出，强势推广，火爆蓄客；;价值输出：旗舰入住品牌强势推介，引发大鱼带动小鱼的效果;一铺养四代； 通胀？买铺？保值？ 即买即收租，马上投资马上回报； 孤身外地打拼，不如回家买铺； ——配合投资回报的销售信息;星沙商业乐园，10%回报 超越投资新想象;第三阶段???2011.5- 2011.6）： 引爆高潮