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土地拍卖价格溢价的影响因素实证分析 　　摘要：文章选取上海市2011～2014年拍卖出让的土地数据，选取非拍卖样本采用特征价格模型，揭示土地拍卖出让价格相对于它的“实际价值”的溢价情况，分析相对于“实际价值”土地拍卖价格溢价的影响因素，实证结果显示其显著影响因素主要包括土地用途、方位、竞得人性质、土地区位。 　　关键词：土地拍卖；溢价；实证分析 　　土地作为一种稀缺资源，是我国最大的国有资产，而土地的开发和利用不仅涉及了资源配置效率问题，同时也涉及到社会公平问题。随着我国土地市场化进程，土地拍卖已成为土地交易的主要趋势，土地的开发和利用在推动社会经济增长的同时，也暴露了许多问题。本文运用特征价格模型，对上海市土地拍卖溢价的影响因素进行实证分析。 　　一、特征价格模型理论基础及函数形式 　　HEDONIC模型又称价格法和效用估计法，主要应用于房地产经济学，根据房地产本身特有的不同特征，研究分析不同特征因素对房价的影响。该模型涵盖了大量的相关价格资料，数据取样较容易反映的经济意义比较直观，因此，本文引用特征价格模型对上海市土地价格溢价影响因素进行研究。 　　（一）理论基础 　　该模型起源于国外，由美国学者Lancaster（1966）提出的消费者理论和美国经济学家Rosen（1974）的供需均衡模型发展而来，主要用来研究异质商品差异特征与商品价格之间的关系。Lancas