2018新城府翰苑诊断沟通报告研究报告.pptVIP

府翰苑 · 璞邸 Fuhanyuan Boutique Living 余货概况：总计剩余684套。其中1号楼剩余60余套北向房源，2、6、7号楼尚未公开，共计剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。 楼号 南向套数 北向套数 合计 1 0 60 60 2 144 73 217 6 139 48 187 7 154 66 220 合计 437 187 684 项目现状：精装修样板房刚落成，2000元的装修标准，软硬装全送，高端精品单身公寓的定位，锁定住宅投资方向。 2010年销售目标：年底清盘，高价高速走货！ 货量：3.5万方，690套左右。 价格：实现7000-8000元/平米均价，总销2.5亿左右。 速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月） 项目的问题点： 如何走出低价、低走量的恶性循环？ 前期奠定的办公形象是否需要变更？ 南北向房去化不均的现象如何解决？ 高首付、高利率门槛。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 港龙尚层广场 2 凯纳商务广场 3 银河湾明苑 4 嘉宏盛世 铂领公馆 莱蒙城 茂业泰福城 万泽国际 新城南都 誉天商务公寓 11 亚太财富中心 常州中心 武进中心 市场验证 常州在售酒店式公寓主要分布在常州市区中心和武进政府板块中心地带,新北区供应量较小 本项目 新北区的酒店式公寓主要分布在本项目周边,且租赁需求较为旺盛，说明本项目具有市场需求基础 项目名称 面积 （平米） 二手房售价 （元/平米） 租金 投资回报率 金百国际 43 5500-6500 1000-1500 6.67% 新城蓝钻 42、62 5800-6500 1200-1600 7% 富都商务公寓 42、51 5500-6500 1300-1800 7% 汇金天地 35、47 6000-7000 1300-1500 6.65% 府琛广场 46、58、87 4800-5500 1000-1200 5% 本项目 金百国际 汇金天地 府琛广场 富都商务公寓 区域内酒店式公寓大部分已售罄 二手房售价约6000元/平米 租金约1300-1500元/平米 投资回报率达6-7% 租赁需求较为旺盛 受市政府向心力拉动，新北区酒店式公寓集中在项目周边，且具有较为旺盛的需求基础。 市场验证 项目所在区域已成为常州新的宜居高地，受到市场追捧，区域内住宅的市场认可度已可和城中媲美。 世茂香槟湖——常州别墅标杆项目之一 高层均价6500元/㎡，小高层均价7500元/㎡，别墅均价16000元/㎡ 九龙仓时代上院——香港九龙仓常州扛鼎之作价格未出，但无疑将又是一个高价楼盘 常信天润园——新北区高尚社区 均价6500-7000元/平米 常发豪庭国际——创造新北区从来没有的高层公寓毛坯房均价过万 80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米 中央花园——中心区景观社区 精装修小户型8500元/平米，普通住宅7300元/平米 区域住宅均价7000-8000元/平米 市场验证 市场上40年产权的酒店式公寓销售不畅，客户抗性非常大，地段、价格均对市场的撬动作用不大 项目名称 面积 （平米） 售价 （元/平米） 层高 产权 销售情况 客户需求 港龙尚层广场 30-120 11000（精装修） 5 40 目前还剩100套左右 投资客、自用客各半； 凯纳商务广场 40-240 11000——13000 2.9 70 去化率85% 投资客为主 银河湾明苑 80-100平米 8000 5.2 40 于2009年12月售罄 投资与自住 嘉宏盛世 40-70平方 毛坯8000~9000，精装12000~13000 2.9 40 目前已经销售80% 投资商住办公 铂领公馆 40-70平米 现均价6800元 5 40 目前已经销售65% 自住或自用为主体，自住以父母为年轻群体购买为主，自用主要是办公； 茂业泰富城 40-60平米 5500 2.9 40 售罄 市区投资客15%，外地投资客15%，其余以本区域及周边乡镇老板投资为主。 新城南都 66——80 4500 40 售罄 投资客居多 酒店式公寓为住宅价格三分之二也不能获得市场认可 城市中心地段酒店式公寓也具有较大市场抗性 走低总价纯投资路线仍销售不畅 市场验证 开发商：常州洛察纳房地产开发有限公司 占地面积：12643平方米 总建筑面积：110000平方米 物业形态：13层的裙楼以及3层的辅楼组成。裙楼与主楼1~5层为酒店，主楼6层以上为酒店式公寓，辅楼是常州首座地上三层停车场，它与地下一层停车场以及周边快捷、便利的交通构成了未来凯纳商务广场畅通和舒适的交通保障线。 户型面积：主要为40~90平米，以及190、2