2018江苏连云港港城蓝天项目市场定位营销策划报告资料教程.pptVIP

投 资 客 自 营 客 连云区房产投资客，连云港市区房产投资者，外地投资客 连云区及连云港商家 考虑到项目较大的体量及区域尚需提升的投资能力，项目的投资客不能仅局限于连云区，项目投资客群应辐射整个连云港市，形成以连云港全市投资客为主，外地客群为补充的投资客群基础。 项目所定业态，市场存在相当的消费需求，但仅仅靠本地经营商家，尚不足以快速良好的实现项目的经营成功，其他区域及周边城市的品牌及适宜商家将是项目重点需要挖掘的方向。 项目客源定位 第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略 租售原则： 立足销售，全案去化，迅速回笼资金。 市场原则： 定向行销，因势制导，灵活变通，主力店突破，次主力店及散户跟随性原则。 行业集聚去化，对于家具家装、休闲娱乐、餐饮三大业态行业行销，集中去化。 价格原则： 让利于大户，让利于经营户，让利于首批购铺者，全案的行销过程是一个价值升值的过程。 根据物业形态拉大价差，总价控制，单价平稳拨高，以迅速去化为第一目标。 销售招商策略总原则 租售关系及销售模式 第一种主要方案: 全部出售 项目名称 项目位置 业态定位 物业形态 租售模式 商业面积 可售面积 块状商业 一层 家居生活馆 分割铺位 清水出售 约1.3万方 约1.3万方 二层 分割铺位 三层 分割铺位 中山西路东侧块状商业 超市 1+2F 清水出售 餐饮 1+2F 清水出售 西园路与商业街交叉处块状商业 餐饮 1+2F方案一 清水出售 1+2F方案二 清水出售 1+2F方案三 清水出售 中山路沿街 家居精品 1F 带租约出售 商业街 及散铺 西园路商业 生活配套 1+2F 清水出售 约0.8万方 约0.8万方 北侧商业街 休闲娱乐 1+2F/1F 清水出售 详见图纸 项目名称 项目位置 业态定位 物业形态 租售模式 商业面积 可售面积 块状商业 一层 家居生活馆 分割铺位 清水出售 约1.3万方 —— 二层 分割铺位 三层 家居生活馆 分割铺位 家具等大面积物业物业租赁为主 中山西路东侧块状商业 超市 1+2F 清水出售 餐饮 1+2F 清水出售 西园路与商业街交叉处块状商业 餐饮 1+2F方案一 清水出售 1+2F方案二 清水出售 1+2F方案三 清水出售 中山路沿街 家居精品 1F 带租约出售 商业街 及散铺 西园路商业 生活配套 1+2F 清水出售 约0.8万方 约0.8万方 北侧商业街 休闲娱乐 1+2F/1F 清水出售 备注：此方案的运用是在本项目的后期销 售推广中采用直接销售模式遇到抗性时使用。 租售关系及销售模式 第二种预备方案 价格策略 本项目整体价格走势为： 总价控制，低开高走，小幅上扬，不断调整价格。 不同物业，根据营销需求，制定不同的价格，形成价格差，有利促进弱势铺位去化（详见p36表格） 支持理由：区域商业项目处于观望状态、项目低开高走，有利于项目营销推广，为后期营销主动奠定基础。随着投资利点的不断深入影响及招商成功的刺激，可逐步提高价格，对潜在的犹豫不决的客户给予强劲刺激，促进去化。 港城假日广场 建议均价 总销金额 5700元/㎡ 约1.2亿 价格定位 类别 业态 物业形态 建筑面积(㎡) 现开发面积(㎡) 保留面积(㎡) 可售面积(㎡) 平均单价（元／㎡） 总价（万元） B层 背街步行街 地下二层 2110 2110 0 2110 7500 1582.50 临西园路 地下二层 2108.92 2108.92 0 2108.92 9000 1898.03 A层 背街步行街 地下一层 2100 2100 0 2100 4000 840.00 临西园路 地下一层 1970.98 1970.98 0 1970.98 4500 886.94 步行街 合计 　 　 8289.9 8289.9 0 8289.9 6281.70 5207.47 一层 西园路临街商业 临街商业 710 710 0 710 8000 568.00 中山西路临街商业 临街商业 900 900 0 900 11000 990.00 商业 块状商业 3343.7 3343.7 0 3343.7 6500 2173.41 二层 商业 块状商业 4743.31 4743.31 0 4743.31 4500 2134.49 三层 商业 块状商业 3397.47 3397.47 0 3397.47 3500 1189.11 块状商业合计 　 　 13094.48 13094.48 0 13094.48 5387.77 7055.01 预计总销金额 按销售率到达85%计算