2018江苏慈溪伊顿庄园项目市场调研与营销策略提报研究报告.ppt

（第一阶段）;;;基于发展预判的动态城市占位 而非基于市场竞争的静态基准定位;[一桥一轨，改变慈溪格局] 跨海大桥的通车以及未来城市高铁的导入，将颠覆慈溪城市板块价值现状;[城市向东，经济向北，居住向西] 调整城市架构，一体两翼城市框架;;;;;;尽管受上半年新政的影响，但目前在售项目整体表现较好。尤其是慈园开盘当日表现（推出部分当日消化80%）。;绿城品牌，慈溪首个项目，多层市场认可度较好，价格相对较高，后期小高层、高层和别墅产品依然被市场看好。;小高层以大户型为主，面积110-260平米，一梯二户，3-6房设计，南北通透，2房朝南，多阳台设计，整体面宽达12.3米以上，多数户型主卧套间设计。;绿城品牌，慈溪第二个项目，位于慈溪市中心地块，东临浒山江水景，景观条件出色，配套齐全，定位新古典风格城市精品高层公寓，2010年6月开盘，均价25000元/平米。;主力户型为150-230平米，舒适三房和豪华四房，南北通透，主卧均配有独立卫生间。以下三户型主卧面宽分别为4、3.89、4.9米，整体南向面宽在11.2-13.36米。;紧邻文化商务区的中高端大盘项目，含小高层、高层和别墅，产品品质和开发商品牌均有较好的市场认可度。;户型偏舒适，面积相对较大。含131、146、197、293平米等多种户型，以三房为主，主卧均配有衣帽间、独立卫生间，部分另配有书房。;在售项目销售较好，存量较小，但未来供应较大，市场具有一定的压力。;英伦风格住宅，包含别墅（双拼、联排、叠排）、花园洋房、高层多种物业类型，项目景观资源丰富，预计将于2010年10月开盘。;高层+别墅住宅，预计为片区的高端产品。;[在售及未售项目比较分析] ;[竞争总结] ;;;;;;[外立面风格及材料建议] ;;;;;;;;;;;下沉式庭园 设计部分下沉式庭院，增加车库采光，同时停车后可以由下沉式庭院走上地面空间通过社区花园回家，形成良好的体验感;多样化亲水平台——驳岸与护坡 驳岸建议在硬质景观上有亲水步道，观景平台、桥栈等 护坡形成水面到地面过渡自然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成;;;降噪隔音系统;降噪隔音系统;降噪隔音系统;降噪隔音系统;降噪隔音系统;节能环保保温系统;节能环保保温系统;节能环保保温系统;节能环保保温系统;智能家居;一卡通 24小时热水 采用屋顶绿化 雨水收集设施 太阳能照明系统 户内呼梯等高新科技 打造智能绿色居家;伊顿庄园售楼处及样板区建议 ;一、慈溪项目营销手段特点研究 ;1;梵石花园：价值16万的按摩浴缸，样板房内全鲜花布置，全国外进口没听过的品牌。胸径全慈溪最大的香樟树。 柏顿公馆：售楼处内设有水景。 恒元悦府：售楼处的洗手间装修极度奢华，挑空艺术墙。 每个项目的售楼处，一个比一个奢华，迎合好面子的消费心理。;二、伊顿庄园售楼处与样板段方案 ;原则： 最必须大花血本的营销道具：样板段、售楼处为最重要的销售阵地，也是与其他项目比拼的场所，应该建议一个慈溪独一无二，津津乐道的售楼处。 最必须具有气场的销售场：慈溪人富有，崇尚富贵，爱好面子，售楼处与样板段必须让客户觉得尊崇，同时记忆深刻。;利用项目的天然优质河景，建造一个游公园→赏河景→经大桥→过豪门的独特、奢华、气派、仪仗的样板销售场。;样板段;关键词：发现，震撼，吸引 场景：围墙，看板，精神堡垒 通过外围的包装打造，扩大社区气场半径，让来访的客户或路过的客户，忍不住一探究竟，通过造访公园，来到售楼处。;梵石花园;①精神堡垒示意：;8米高围墙，深宅大院，朱雀豪门 ;沿路一侧做成景墙，显示尊贵气质。;欧式城堡之墙，富丽堂皇。;关键词：礼遇，尊崇，惬意 场景：售楼处、赏江景洽谈区、亲水平台、休闲桌椅、江景样板房 将整个公园化为一个广义的售楼中心，让客户感受游在公园里，小河边，轻松惬意的销售过程。售楼处重点体现江景感觉，高层公寓样板房可直接做在售楼处。;;①售楼处风格示意：;宁波上院售楼处 ;沿江处理方法：木栈道、亲水平台、休憩地、轻舟一片。;案例参考：长岛花园 ;售楼处洽谈区可直赏江景，高层公寓样板房也可搭在江边。;案例参考：ART蓝湾;关键词：气派、礼仪、向往 场景：一座大桥，专迎贵宾 项目有江景，更重要的是业主专属的迎宾大桥，尽显贵族气派。;;案例参考：江南一品、金色水岸;桥示意图片 大门示意;伊顿庄园营销策略与推案 ;营销总体策略;销售目标 ;入市时间选择 ;推案策略;推盘节奏;高层总建筑面积：49972.32平方米 多层总建筑面积：32441.63平方米 商业总建筑面积：2110.81平方米 车位：429个（可售高层车位230个）;项目推售计划;第一批：别墅（分三小批次） 区位：好 产品：高端 景观：好 资金回笼：快 建议该产品第一阶段推出，以2.5万单