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一、宏观政策市场 1、住宅调控政策 2011年伊始的新“国八条”堪称史上最给力的政策组合，不仅将农历2010年的楼市调控推到了历史顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动，其中涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，再次显现中央坚决挤出投资需求、抑制房价过快上涨的决心。 ;16.50%;提高首付比例和贷款利率 ;限购、限贷、增加供给;二、将乐城市环境分析 1、城市概括 一个具有1800多年历史名城，全县总面积2246平方公里，辖13个乡镇、1个国家级自然保护区（龙栖山）、135个村委会、5个社区居委会，总人口17.1万人，其中城镇人口约70302人。 交 通：境内有福银高速（G70）、省道S304及S204，连接全国各地。2009年全县公路里 程达到1250公里。建设中的向莆高铁在将乐设有站点，将极大地提升将乐的交通地位。 经 济：2010年城市GDP 53.62亿元，同比增长14%；人均GDP4875美金，同比增长 39.65%。经济的快速发展将带来房地产市场良性发展。 产 业：电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙 头”，是县财政的主要收入。; 2010年全县地区生产总值53.62亿元，农林牧渔业总产值18.77亿元，规模以上工业总产值62.32亿元，城镇以上固定资产投资36.57亿元，地方级一般预算收入2.7亿元，城镇居民人均可支配收入16149元，农民人均纯收入6738元。电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙头”，对县财政的贡献率占六成。;消费类型;主力经济增长点：三明核电站落户将乐，一期计划投资270亿元，建成后年产值100亿元，这对将乐的经济发展将起到不可估量的推动作用。同时，核电站的建设及投产将引进数千人乃至上万人的技术主干人才，对将乐的房地产市场及第三产业的发展将是有力的推动力量之一。;2009-2011将乐商住用地出让情况总揽;近三年将乐商住土地出让情况;三、房地产市场——房价分析（将乐楼市图）;三、房地产市场——在售个案综合分析;目前全县可售面积84936.61㎡. 其中，可售住宅272套，可售商业及其它物业1127套。;未来已知市场推案存量统计约110.67万平，其中商业部分体量约15万平，住宅体量约80万平，未来两年住宅与商业产品将同时面临激烈竞争。;NO.2;一、项目分析-区位分析;滨河新城的整体规划：结合周边的自然山水资源，形成“一心、一环、两轴、四区”的发展布局。; 处于城市发展的商业交汇处，位置十分优越。;一、项目分析-规划分析;A、B、C初步规划;二、规划建议;二、规划建议;二、规划建议;;二、规划建议;;将乐没有， 商业别墅，我要壹整栋！;;;二、规划建议——针对沿环城东路商业重新规划的经济测算;方案一的商业整体售价： 单身公寓商业：一层单价按3.5万元/ ㎡，二层单价按0.7万元/ ㎡ ，三层按0.6万元/ ㎡ 单层面积约为：640㎡ 总售价约为：3.5*640+0.7*640+0.6*640=3072万元。 沿街商业：一层单价按3.5万元/ ㎡，二层单价按0.7万元/ ㎡ ，三层按0.6万元/ ㎡ 单层面积约为：17米* （37+26）米=1071㎡ 总售价约为：3.5*1071+0.7*1071+0.6*1071=5141万元。 4、5F商业转成的单身公寓：单价按0.7万元/ ㎡ 总面积约为：3060㎡ 总售价约为：0.7*3060=2142万元。 商业别墅：一层单价按3.5万元/ ㎡，二、三层单价按0.7万元/ ㎡ 单栋售价约为：65*3.5+95*0.7=294万 整体一层售价约为： （32+26+38）*13*3.5=4368万元。 整体二、三层售价约为：（1248+700）*0.7=1363万元。 合计：3072+5141+2142+4368+1363=16086万元。;方案二的商业整体售价： 单身公寓商业：一层单价按3.5万元/ ㎡，二层单价按0.7万元/ ㎡ ，三层按0.6万元/ ㎡