2018北京W科公园5号三期投标报告资料教程.ppt

艺术感升级 样板间与售楼处设计突出大师艺术作品,体现设计感与潮流感 知名设计师作品 精装修 社区配套 五星级社区会所 高端商务型运动休闲会所 健身房 游泳池 棋牌室 咖啡厅 …… 满足会所运动休闲等基本功能配套 社区配套 高端商务型运动休闲会所 商务 空间 国际新闻 远程会议 无限网络 商务洽谈 …… 五星级社区会所 满足高端商务功能配套 社区配套 引进顶级商务会所管理公司 长安俱乐部 中国会俱乐部 美洲会俱乐部 五星级社区会所 通过引进顶级商务会所管理公司提供最具品质感、圈层感的服务 名流会 社区配套 高品质社区商业 精致生活配套 定向招商,通过商业的品牌力,以及对生活方便性和舒适度的支撑为了进一步提升居住价值，塑造国际化生活氛围。 充分发挥2万平米商业配套优势，提供完善的、精致的生活配套。 星巴克咖啡店 星期五餐饮店 Apple旗舰店 东田造型 首府 地段： 项目位于西大望路广渠道交汇处东北角，交通便利，与CBD核心地区便捷连通；周边生活氛围浓厚，高端生活配套丰富 。 项目性质：住宅立项，70年产权 开发商：复地集团 公园5号在地段价值、开发商品牌、物业服务等方面有一定优势。 产品规划： 建筑面积16.5万平米 ，由别墅与官邸物业组成，别墅容积率0.8、官邸容积率1.3；社区内园林景观、会所等规划完善。 户型与精装修： 官邸主力户型面积210-390平米，房均面积较大，舒适享受型户型；精装标准4000元/平米。 物业： 复瑞物业管理公司。 分流竞争分析之大户型 相对分流竞争的相对优势 舒适社区氛围 完善配套规划 高档产品品质 核心价值 城市核心稀缺自然景观资源 万科开发商品牌 舒适社区氛围 完善配套规划 高档产品品质 绝对优势 相对优势 基于核心价值的竞争策略 面对干扰竞争 ——放大项目整体优势，全面超越 面对分流竞争 ——突出绝对优势，相对优势中个别做到极致 面对直面竞争 ——利用绝对优势，相对优势配合推盘节奏，逐个击破 项目价值挖掘。 3 3.1竞争锁定 3.2客户认识 3.3核心价值分析 3.4产品价值提升 a国际案例借鉴 b产品价值提升建议 90平米的公寓太小还是正好，国内一直争论不休。其实在我们的近邻日本，大部分的公寓面积在60~100平米之间。但是这些公寓的房型设计还是有一定的特点的。 世界房地产先行城市的小户型实践 ——日本新型住宅 趋势研究 典型案例的研究 典型案例1——位于东京品川区的公寓特点：整体设计紧凑，公共空间容纳户内功能，室内功能细化，布局集约，空间使用率高；典型案例2——东京HM特点：室内空间布局合理，使用率高，室内装修灵活有特色； 典型案例3——東京都荒川区南千住特点：使用先进材料、先进技术、先进设备，居住舒适度高； 根据典型案例的考察，日本先进住宅在以下几个方面特点突出 1、公共空间——容纳室内功能 公共区域 把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享. 1、公共空间——私有化 ——日本住宅房间前很多都留有如图所示的大的空,和走廊差不多的宽度了。在国内都是尽量减少室外的交通空间。 在高密度的公寓中，公共空间是很重要的一部分，特别是室外“灰空间”：1，可以避免走道的行人对住户的干扰2，增强从公共空间到私密空间的过渡，避免住户心理上的突兀 　　正是因为有建筑内部房间高密度,公寓单元与公寓单元之间低密度,所以在入口的门厅才会让人觉得难以置信的宽敞.这样家的感觉就更加明显. 入口灰空间 入口处的“灰空间”考虑了人的心理过渡，并打破了长走道的单调 户型面积：79平米 小而全，小而精； 为了使内部空间分布更合理，日本人的流线与我们正相反； 把每一个空间细化，分别设计不同的功能空间； 利用边角空间，增加储藏面积； 建筑设计的流程不是直进式，而是层层深化。 空间布局的典型方式 公共走道 入户灰空间 卧室 储物，收纳空间 洗浴空间 厨房 多功能和室 起居室 阳台 2、室内功能设计方法 传统组合洗浴空间 分离设置洗浴空间 2、室内功能设计方法 洗面台上、三面镜里的收纳空间 操作台下的收纳空间 收纳空间 洗浴空间 多功能和室 厨房空间 洗、卫、浴独立设置的洗浴空间既提高了使用舒适度，又提高了空间利用率 无处不在的收纳空间: 充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑。 一室多用的和室： 开放式空间，多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，留出一个精简的家。 “黑”厨房：日本人喜欢煮或者用烤箱和微波炉，日本住宅的排烟技术比较成熟 ，定餐服务特别