房地产企业内部会计控制的探讨.docVIP

房地产企业内部会计控制探讨 　　对于资本密集而又高风险的房地产企业来说，加强自身内部会计控制十分重要。必须从立项决策、项目施工、销售与租赁等诸多环节采取切实措施 　　房地产开发是一项十分复杂的系统工程，从内部会计控制制度的定义和房地产开发的特点来看，在房地产开发企业推行和完善内部会计控制制度很有必要。笔者拟结合工作实际，从立项决策、项目施工，销售与租赁的角度，对房地产企业内部会计控制作简要的分析。 　　 　　一、立项决策阶段的会计控制 　　 　　立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本，立项决策的正确与否，决定了整个项目开发和经营的成败。是房地产开发工作中最为重要的环节。其主要内容包括市场调查，初步确定项目内容，可行性论证与决策。根本目的就是根据企业的实际情况，保证项目可行性研究报告的科学性，真实性和可操作性。 　　在此项工作中，内部会计控制制度的主要目标是：保证投资活动经过科学的审批程序，保证对外投资活动的合法性，保证投资收益得到合理的明示。 　　主要内容包括：建立规范的对外投资决策机制和程序，实行重大投资决策集体审议联签等责任制度，建立项目的集体决策制度，决策过程应有完整的书面记录；加强投资项目立项，评估，决策，实施、投资处置等环节的会计控制；严格控制投资风险。 　　主要工作要点是：投资预算的编制，投资的申请和论证，投资的立项审批，投资的核算和管理。 　　 　　二、项目施工阶段的会计控制 　　 　　根据项目开发计划进行具体执行的过程，任何改变原有计划的行为必须在财务、技术，材料成本和市场需求等方面进行具体分析，必须保证项目建设施工过程的人力、技术和材料耗费与计划的一致性与可控性，主要工作就是做好施工组织管理，确保工程进度和质量。按计划拨付工程款，做好预售和竣工验收工作，该阶段是项目开发支出最多、工作最复杂的阶段，如何控制成本，用好用活资金，保证资金安全并最终实现效益最大化显得非常重要。 　　 　　(一)货币资金 　　货币资金方面包括：(1)制定科学合理的货币资金业务处理程序，严格按照“申请、审批、复核、支付”程序办理货币资金的支付业务，并保证及时准确入账；(2)建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限；(3)出纳人员不得兼任稽核，会计档案保管和收入、支出，费用、债权债务账目的登记王作；(4)配备合格人员，进行岗位轮换；(5)切实加强对各种票据，印章和银行预留印签的管理；(6)明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序，责任和相关控制措施；(7)重要货币资金支付业务，实行集体决策、审批；(8)单位取得货币资金收入必须及时入账，不得私设小金库，不得账外设账，严禁收款不入账；(9)定期或不定期盘点现金，做到账实相符；(10)切实管好单位的票据和财务印章。 　　 　　(二)实物资产 　　实物资产方面包括：(1)所有实物资产收发的单据，应该事先印妥，连续编号并妥善保管；(2)建立存货业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理存货业务的不相容岗位相互分离，制约和监督。(3)明确审批人对存货业务授权批准的方式、程序和相关控制措施，规定审批人的权限、责任，审批人不得越权审批；(4)制定存货业务流程，明确存货的取得、验收与入库，仓储与保管，领用、发出与处置等环节的控制要求，设置相应的记录或凭证；(5)严格存货验收制度，重点是对取得存货的品种。规格，数量，质量和其他相关内容进行验收，按照国家统一会计制度的规定进行存货的会计核算；(6)认真做好固定资产折旧、减值等相关会计核算。 　　 　　(三)工程项目 　　工程项目方面包括：(1)保证工程项目的实施过程符合规范性要求(招标，评标、定标、签订合同，工程施工和工程监理等)；(2)保证工程项目建设的各种事项能够及时记录；(3)建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出：(4)加强对概预算编制的审核，审查编制依据。项目内容，工程量计算、定额套用等是否真实、完整，正确。(5)因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款：(6)建立竣工决算审计制度，及时组织竣工决算审计，保证按时竣工、验收并进行总结，评价；(7)制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制，价款支付、竣工决算等环节的控制要求。 　　 　　(四)成本费用 　　成本费用方面包括：(1)建立单位内部成本费用控制系统；(2)制定成本费用控制标准(目标成本、费用预算，材料定额，工时定额、工序成本、责任成本等)：(3)建立成本费用业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责，权限；(4)建立成本费用预算制度，(5)加强对材料采购和耗