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房地产企业项目风险识别控制及对策研究 　　[摘 要] 房地产企业的重要目标是控制所开发项目的风险,本文从房地产企业所开发的项目风险的识别、控制及对策等角度,分析了房地产企业项目风险管理的全过程,以期对提升房地产企业项目风险管理能力,规避项目风险,保证房地产企业可持续发展起到一定借鉴作用。 　　[关键词] 房地产 项目风险 识别 控制 　　 　　一、引言 　　房地产业在我国是一个新兴产业,在过去的50年中的发展历程是曲折的,现在房地产业已成为推动我国经济增长的一个支柱产业,成为国民收入的主要来源。随着相关的政策法规逐步完善,中国房地产业逐渐走向成熟。在面临着许多机遇和挑战的同时,也存在着许多问题。房地产企业涉及的相关行业非常广泛,它发展的好坏直接影响着相关行业的兴衰成败。在当今市场经济环境条件下,房地产企业所开发的项目面临着许多不确定性,并且在开发过程中尤其是前期阶段存在着巨大的风险。那么如何有效地制定房地产企业项目风险管理计划,如何识别和度量项目风险以及如何制定风险应对措施,成为我们所必须面对的问题。 　　二、房地产企业项目风险管理的概念和一般程序 　　1.项目风险管理的概念。项目风险管理实际上就是贯穿在项目开发过程中的一系列管理步骤,其中包括风险识别、风险估计、风险管理策略、风险解决和风险监控。它能让风险管理者主动“攻击”风险,进行有效的风险管理。在项目管理中,建立风险管理策略和在项目的生命周期中不断控制风险是非常重要的,风险管理包括四个相关阶段:风险识别,识别风险的方法常用的有风险识别问询法(座谈法、专家法)、财务报表法、流程图法、现场观察法、相关部门配合法和环境分析法等;风险评估,对已识别的风险要进行估计和评价,风险估计的主要任务是确定风险发生的概率与后果,风险评价则是确定该风险的经济意义及处理的费/效分析,常用的方法有:概率分布、外推法、多目标分析法等;风险处理,一般而言,风险处理有三种方法,①风险控制法,即主动采取措施避免风险,消灭风险,中和风险或采用紧急方案降低风险。②风险自留,当风险量不大时可以余留风险。③风险转移,风险监控,包括对风险发生的监督和对风险管理的监督,前者是对已识别的风险源进行监视和控制,后者是在项目实施过程中监督人们认真执行风险管理的组织和技术措施。在房地产项目管理中,应该任命一名风险管理者,该管理者的主要职责是在制订与评估规划时,从风险管理的角度对项目规划或计划进行审核并发表意见,不断寻找可能出现的任何意外情况,试着指出各个风险的管理策略及常用的管理方法,以随时处理出现的风险,风险管理者最好是由项目主管以外的人担任。 　　2.项目风险管理一般程序。按照美国国际项目管理学会的2000年版项目管理知识体系规定,项目风险管理的过程主要包括如图中所示的五个步骤: 　　由图1中可以看出,一个项目的风险管理涉及到项目风险管理规划的编制,项目风险管理的识别,项目风险管理的度量,项目风险应对措施计划的编制和项目风险的监督和控制这样五个步骤。 　　三、房地产企业项目风险识别结果一览 　　四、房地产企业项目风险的控制 　　1.建立项目风险控制体制。在项目开始之前,必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息,制定出整个项目的风险控制措施和程序,以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度,项目风险信息报告制度,项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。 　　2.确定控制的项目风险。它要求根据项目风险识别与度量信息,报告所列出的各种具体项目风险,确定对哪些项目风险要进行控制,对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。 　　3.确定项目风险的控制责任。所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员,同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责,不能分担,否则将会造成大量的时间与资金的浪费。 　　4.确定项目风险控制的行动时间。对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排,即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制,多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此,制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。 　　5.制定各具体项目风险的控制方案。在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员,根据风险的特性和时间计划,去制定出各具体项目风险的控制方案。在这一步当中要找出能够控制项目风险的各种备选方案,然后对方案进行必要的可行性分析,以验证各个风险控制备选方案的效果,最终选定采用的风险控制方案或备用方案。同时还要针对风险事件的不同阶段,制定出相应的风险事件控制方案。 　　6.实施具体项目风险控制方案