房地产开发贷款封闭运行管理的模式分析.docVIP

房地产开发贷款封闭运行管理模式分析 　　 内容提要: 房地产开发贷款封闭运行监管是银行监管部门和商业银行自身加强信贷风险管理的客观要求。前几年，房地产企业利用有利的市场优势和银行竞争加剧的时机，弱化甚至逃避了商业银行对开发项目资金的封闭监管。实际上，从行业长远发展而言，自觉接受和有效推进房地产开发贷款封闭运行监管，将封闭运行管理措施细化落实到贷款“三查”工作中去，正是商业银行房地产开发贷款风险管理的基础性工作，更是我国房地产行业稳健发展的现实需要。 　　 　　关键词: 房地产市场开发贷款风险控制封闭运行管理 　　中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03 　　 　　商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。 　　 　　一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作 　　 　　房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。 　　（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金―产品生产―产品销售―现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。 　　（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。 　　（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。 　　 　　二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段 　　 　　近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。 　　（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总