2018年乌鲁木齐上半年市场研究报告(50页）教学案例.pptVIP

乌鲁木齐房地产市场风险研究报告 ;外部环境 ;宏观经济：投资增速屡探新低 短期下行压力仍在 ;宏观经济：降准从全面到定向 经济摆脱行业依赖意图明显 ;宏观经济：结构调整经济增长中速发展，行业亦步亦趋 ;宏观政策：首次未提国家层面调控措施，房地产市场迎来市场化元年 ;宏观政策：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》公布 五个目 标推动经济持续健康发展 ;宏观政策：万亿棚改投资成经济重要引擎 促房地产市场合理区间运行 ;宏观政策：产业转移、户籍改革将为中西部地区行业带来消费支撑 ;宏观政策：以房养老式反向抵押小众，共有产权住房可复制性强或与 保障房、商品房呈三足鼎立之势； ;宏观市场：全国楼市下行回调，地方政府微调房地产政策，预示“限 购”行政化调控手段逐渐退出； ;宏观市场：房价下降从点到面铺开 市场拐点形成 ;宏观市场：一二线与三四线城市的错位表现 供需失衡与去库存之忧 ;宏观市场：土地市场随楼市同步降温 一二线土地溢价率创两年新低 ;宏观市场：一线城市疲软二三线成交量反弹 房企中期目标或难完成 ;宏观经济：《乌鲁木齐市全面深化改革实施方案》公布 确立经济体系 领域改革工作任务 ;市政基建：乌鲁木齐市全面推进重大基础设施建设 确定22个自治区 重点招商项目 ;公共服务（一）：城市基础配套建设快速发展 ;公共服务（二）：城市基础配套建设快速发展 ;土地市场：近两年供地高峰致今年商品房预售量达800万㎡，商办市 场泡沫即将来临； ;行业发展 ;概述 ;整体市场—上半年全市商品房市场下滑近四成，推盘项目降至34个，成交以消化 库存为主，市场观望、低迷； ;住宅市场—供应、成交较去年同期分别下降46%、39%，企业推案消极，市场新 增供应不足，高单价成交比重过大，呈现量减价升局面； ;商业市场—成交总量有所放大，但未来潜在供应量更大，竞争格局加剧 ;办公物业—多达40个办公项目即将入市，价格撕杀已经展开，办公市场的黑夜即 将来临 ;供求风险—上半年推案项目数量仅34个，且推案规模也较往年偏小；随着下半年 供应高峰来临，预计下半年供求比反转、存销比直线拉升； ;价格风险—住宅价格结构性上涨带动商品房价格整体走高，下半年随入市项目增 多，有望小幅回落； ;价格风险—随着户均人口数量的减少，住宅套均总价上涨速度远远大于人均可支配 收入的增涨，购房者对房价的承受能力逐渐降低； ;库存风险—上半年供应不足导致库存绝对量下降，去化周期被逐渐拉长，预计随 着下半年供应高峰来临，库存量和去化周期都将攀升至历史高位； ;库存风险—在市场较为严峻的上半年，库存去化周期偏离度显示机会与风险依然 同在； ;库存风险—就目前住宅库存承压状况，市场面临价格上行压力 ;结构风险—刚需产品供求比重均衡，库存比重偏小；上半年高总价大户型成交活 跃，导致市场整体价格结构性上涨； ;结构风险—7000~7500元成主流产品价格分水岭；同总价区间，大面积低单价 产品更具性价比； ;区域风险—天山区：区域市场总量较小，客群定位、价格定位、去化速度三者之 间的平衡关系是目前风险所在。 ;区域风险—水磨沟区：高单价项目较多，竞争激烈，中大户型面临库存压力； ;区域风险—新市区：区域配套不均衡，滞后于城市规划预期，项目实现高溢价的空间 不大； ;区域风险—沙依巴克区：区域范围较广项目多，产品类型丰富，区域价格高位运 行；风险主要来自项目预期与市场匹配是否一致、清晰； ;区域风险—米东区：价格增速过快，区域性价比优势趋弱；对溢价率的盲目追求 是区域潜在的最大风险。 ;供求风险 ;办公市场：多达40个办公项目（楼栋）即将入市，预计上市量接近200万方；价格 战已经打响…… ;开发风险—市场下行预期增强以及未来市场的不确定性，企业营销开发策略需要 适应期，投资风险加剧； ;企业风险 ;企业风险：整体销售额下降22%，前十企业占比40.5%，入围门槛降低近1.2 亿；随着国内一线房企的进入，中小房企面临着被边缘化风险； ;总结与展望 ;供求风险 ;说明： ;The End.